Wie wird der Hauswert ermittelt?

Philipp Weber4. Mai 2021

Wer ein eigens Haus besitzt, nennt einen großen Vermögenswert sein Eigen. Sie fragen sich, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Wir klären Sie über alle Faktoren bezüglich einer Hauswertermittlung auf.

1. Für welche Vorhaben macht eine Hausbewertung  Sinn?

Es gibt einige Gründe, die eine Hausbewertung von einem Experten an Ort und Stelle notwendig und sinnvoll machen.

• Vorlage des Immobilienwertes beim Finanzamt
• Ein Rechtsstreit wegen einer Erbschaft, oder einer Scheidung
• Das Haus soll versteigert werden
• Sie haben vor ein Haus zu kaufen
• Der anstehende Verkauf des Objekts

2. Benötigen Sie ein schriftliches Wertgutachten?

Selbstverständlich können Sie sich die Wertermittlung schriftlich von dem beauftragten Immobilienmakler aushändigen lassen. Dies ist im Falle der Auszahlung eines Miterben, oder des Ehepartners sinnvoll.

Benötigen Sie ein Wertgutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung, dann muss dies von einem vereidigten Sachverständigen ausgestellt werden.

3. Diese Faktoren beeinflussen den Wert Ihrer Immobilie

1. Art und Größe des Hauses: Handelt es sich um eine Villa, oder ein Reihenhaus? Wie viel Quadratmeter Wohnfläche sind vorhanden?
2. Die Lage: Stadt oder Land? Angesehene Wohngegend oder Lage am See? Randbezirk oder dicht bebaut?
3. Die Mikrolage: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Freizeitangebote, öffentliche Einrichtungen (Ärzte, Schulen etc.)
4. Ausstattung: Beispielsweise: Terrassen, Balkone, Bodenbelag, Kamin und Garage
5. Der Zustand des Hauses: Baujahr, Mängel, Renovierungsbedarf, Schimmel, Neubau …
6. Die Energieeffizienz: Dämmung, Energieverbrauch …
7. Erweiterungsmöglichkeiten: Kann an- oder ausgebaut werden?
8. Nutzung: Ist das Haus leerstehend oder vermietet? Wie viel Zimmer und Bäder sind vorhanden?
9. Das Grundbuch: Ist das Haus schuldenfrei?

Die Wertermittlung durch das Vergleichswertverfahren:

Bei Objekten die zur eigenen Nutzung gekauft oder verkauft werden wird in der Regel zur Bewertung das sogenannte Vergleichsverfahren angewandt. Der durchschnittliche aktuelle Wert vergleichbare Häuser in der Region bilden die Grundlage für diese Form der Wertermittlung.

Ist das Haus, oder eine Wohnung im Haus vermietet, so kann das Ertragswertverfahren zusätzlich oder ausschließlich angewandt werden.

Unter Umständen kann weder das Vergleichswertverfahren, noch das Ertragswertverfahren angewandt werden. Dies ist der Fall, wenn es keine, oder nicht genügend vergleichbare Häuser gibt. Es gibt die Möglichkeit dann den Hauswert durch das Sachwertverfahren zu ermitteln. Der Grundstückswert und der Wert der Immobilie werden getrennt ermittelt und zusammengezählt.

Ein Haus stellt einen immensen Vermögenswert dar und daher ist es sinnvoll den Wert des Objektes von einem erfahrenen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Er bezieht alle wichtigen Faktoren in die Wertermittlung mit ein und kann den aktuellen Verkehrswert daher beurteilen.

Die Lage als wichtigster den Wert beeinflussender Faktor

Mit den sogenannten Bodenrichtwerten haben Gutachterausschüsse den Wert eines Grundstückes vor Ort festgelegt. Deshalb spielt die Lage bei der Objektbewertung eine wichtige Rolle. Es ist zum Beispiel maßgeblich, ob:

• Das Haus eine gute Verkehrsanbindung hat?
• Es öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Parks, Geschäft in der Nähe gibt
• Welche Freizeitmöglichkeiten die Lage bietet? Park, See, Grünanlagen o.ä.
• Wie dicht die Umgegend des Hauses bebaut ist?

Auch die Bausubstanz, sowie die Nutzbarkeit sind wichtige Wertfaktoren

Vor allem bei älteren Häusern stellt sich die Frage, ob die Bausubstanz Mängel aufweist? Fragen nach dem Zustand der Elektrik, der Heizung und des Mauerwerks werden bei einer Hausbewertung abgeklärt. Doch auch bei neueren Objekten spielen ausreichende Wärmedämmung oder die dicke der Mauern eine Rolle bei der Wertermittlung.

Bei älteren Häusern sollten Sie auf folgende Faktoren besonders achten:

• Sind die Leitungen und die Heizung noch intakt und auf einem neuen Stand?
• Ist der Keller feucht? Was kostet es ihn trocken zu legen?
• Sind Risse im Mauerwerk vorhanden?
• Sind die tragenden Balken noch in Ordnung?
• Ein Bauingenieur oder Architekt kann Ihnen diese Fragen beantworten

Der Faktor der Nutzungsmöglichkeiten, bewertet nicht nur die Größe und Anzahl von Zimmern und Bädern, sondern auch die Erweiterungsmöglichkeiten. Es stellt sich hier zum Beispiel die Frage, ob das Dachgeschoss ausgebaut oder ein Wintergarten angebaut werden kann.

Ein Experte hilft Ihnen alle Faktoren zusammenzutragen und wird sie als Verkaufsargumente verwenden, um einen guten Preis zu erzielen.

4. Wie Sie jemand finden, der eine Hausbewertung durchführt

Je nachdem aus welchem Grund sie den Wert Ihres Hauses ermitteln lassen wollen, stehen Ihnen verschiedene Sachverständige zur Verfügung.

• Ein erfahrener Makler: Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort verfügt über genügend Kenntnisse über den aktuellen Markt und kann Vergleichsobjekte zur Bewertung heranziehen. In der Regel wirkt es sich positiv auf den Verkaufserfolg aus, einen Immobilienmakler beauftragt zu haben.
• Ein vereidigter Gutachter: Für eine gerichtliche Auseinandersetzung müssen Sie sich ein Wertgutachten von einem vereidigten Wertgutachter erstellen lassen.
• Onlinebewertung: Um sich einen ersten Eindruck vom Wert des Hauses zu machen, können Sie sich Online auf verschiedenen Immobilienportalen informieren.

5. Dokumente die Sie für die Hausbewertung benötigen

Damit bei der Hausbewertung ein möglichst genauer Wert ermittelt werden kann, sollten Sie folgende Dokumente bereithalten:

• Grundrisse
• Flurkarte
• Baulastenverzeichnis
• Grundbucheintrag
• Rechnungen eventueller Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• eventuell Mietverträge
• eventuell Erbbaurechtsvertrag
• eventuell Denkmalbescheid

6. Sie möchten den Hauswert selbst berechnen?

Im Grunde genommen ist Ihr Haus soviel Wert wie ein Käufer zu zahlen bereit ist. Bei der Absicht die Immobilie zu verkaufen müssen Sie dennoch, vorher den Verkehrswert errechnen, um einen Kaufpreis festzulegen. Für einen Laien ist das keine einfache Angelegenheit und daher ist es immer besser, einen Experten zurate zu ziehen, allerdings können Sie sich vorab selbst ein Bild Machen. Wir erklären Ihnen wie Sie dabei vorgehen sollten: 

• Suchen Sie vergleichbare Häuser in der Gegend und erkundigen Sie sich nach deren Hauswert
• Orientieren Sie sich an den Vergleichsobjekten und rechnen Sie mit Zuschlägen und Abschlägen individuell auf Ihr Objekt bezogen
• Auf diese Weise erhalten Sie einen grob vereinfachten Wert Ihres Hauses

Allerdings ist es für einen Laien schwer möglich einzuschätzen in welcher Höhe einzelne Wertfaktoren bemessen werden sollen.

Beispielsweise haben Sie für 10.000 Euro einen Kachelofen einbauen lassen, der nicht dem Geschmack des Kaufinteressenten entspricht. In diesem Fall erweitert der Ofen also nicht den Kaufwert Ihrer Immobilie.

Lassen Sie die Hausbewertung deshalb lieber von einem erfahrenen Sachverständigen durchführen!