Fragen und Antworten zum Wohnrecht

Philipp Weber4. Mai 2021

Einem Immobilienbesitzer ist es möglich einer anderen Person ein Wohnrecht einzuräumen. Der ausgewählten Person ist es dann erlaubt, das Objekt zu bewohnen, obwohl es ihr rechtmäßig nicht, oder nicht mehr gehört. Das Wohnrecht berechtigt Menschen also, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Meist wird das Wohnrecht auf Lebenszeit vergeben. Wir klären in diesem Artikel alle wichtigen Fragen zum Thema Wohnrecht.

1. Was genau ist unter Wohnrecht zu verstehen?

Das Wohnrecht wird auch Wohnungsgebrauchsrecht oder Wohnungsrecht genannt. Es handelt sich dabei um die Erlaubnis eine Immobilie oder Teile derselben unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Das Wohnrecht ist im Paragraf 1093 im BGB verankert. Das Wohnrecht erlaubt zusätzlich sowohl Familienangehörigen des Wohnberechtigten, als auch seinen Bediensteten die Immobilie zu bewohnen. Wird vom Eigentümer ein solches Wohnrecht eingeräumt, erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch.

2. Wann macht ein Wohnrecht Sinn?

Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Lebenspartner absichern. Im Todesfall kann er dann trotz Erbschaftsansprüchen von anderen Parteien in der Immobilie wohnen bleiben.

Der häufigste Fall ist jedoch eine Schenkung, die  eine Alternative zum Vererben darstellen kann. Übertragen beispielsweise Eltern ihr Haus schon zu Lebzeiten ihren Kindern, haben Sie durch ein eingetragenes Wohnrecht ein lebenslanges Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen.

3. Welche Details enthält ein Vertrag, der das Wohnrecht sichert?

Meist wird ein Vertrag aufgesetzt, der das lebenslange Recht einräumt, doch es ist auch möglich das Wohnrecht zeitlich zu befristen. Die Umstände des Wohnrechts können vertraglich frei vereinbart werden. Es ist auch möglich, einen monatlich vom Wohnrechtsinhaber zu zahlenden Betrag festzulegen. Die Regel ist jedoch ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Gegenleistung.

Auch die Rechte und Pflichten beider Parteien sollten im Vertrag aufgelistet werden. Der Vertrag sollte von einem Notar beglaubigt und damit rechtssicher sein.  Anschließend wird auf Veranlassung des Notars ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Damit ist das Wohnrecht mit der Immobilie verbunden und bleibt auch bei einem Verkauf des Objektes bestehen.

Der Paragraf 1093 BGB regelt u.a., welche Pflichten und Rechte bei der vertraglichen Regelung des Wohnrechts gelten:

• • Kosten für die Instandhaltung: Der Eigentümer ist für Maßnahmen die Sanierungen betreffend zuständig. Allerdings hat der Inhaber des Wohnrechts keinen Anspruch darauf, dass bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Der Eigentümer hingegen muss bei allen Umbauarbeiten oder Sanierungsmaßnahmen die Zustimmung des Wohnrechteinhabers einholen. Der Wohnberechtigte ist für Instandhaltung und Reparaturen und die daraus entstehenden Kosten zuständig.
  • Die Nebenkosten: Diese sind vom Wohnberechtigten zu entrichten.
  • Das Recht auf Nutzung: Falls dem  Wohnberechtigten nur ein teilweises Nutzungsrecht zugestanden wird, ist diesem dennoch eine Nutzung der Gemeinschaftsanlagen erlaubt. Handelt es sich beispielsweise um ein Wohnrecht in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses, dann darf der Berechtigte Garten, Waschküche etc. mitbenutzen.
  • Das Aufnahmerecht: Dieses Recht besagt, dass der Inhaber des Wohnrechts seine Familienmitglieder und einen eventuellen Lebenspartner bei sich wohnen lassen darf. Diese grundsätzliche Erlaubnis gilt auch für Dienst- und Pflegepersonal.
  • Kein Recht auf Besichtigung: Der Eigentümer hat kein Recht darauf, seine Immobilie zu besichtigen oder in Augenschein zu nehmen, während das Wohnrecht gilt.

4. Werden Steuern auf das Wohnrecht erhoben?

Der Wohnberechtigte bezahlt keine Miete, daher stellt diese Vermögensübertragung einen Geldwerten-Vorteil dar. Hierauf sind Steuern zu bezahlen.

Der Wohnwert hat einen Geldwert, den man errechnen kann. Der Kapitalwert wird mit einer hypothetischen Jahreskaltmiete multipliziert. Als Kapitalwert gilt, die zu erwartende Dauer des Wohnrechts, meist bedeutet dies die zu erwartende Lebensdauer des Wohnrechteinhabers. 

Beispielsweise könnten wir annehmen, dass die 75- jährige Frau Mustermann ihrem Sohn ihre Eigentumswohnung durch eine Schenkung übertragen hat. Sie hat vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Als Kaltmiete für die Wohnung sind 6.000 Euro im Jahr anzusetzen. Der Kapitalwert, der sich aus dem Alter von Frau Mustermann errechnet liegt, bei 9.303 Euro. Nun werden zur Ermittlung des Wohnrechtswertes die 6.000 Euro mit den 9.303 Euro multipliziert. Die Summe und damit der Wohnrechtswert ergibt 55.818 Euro.

Wenden Sie sich an einen Steuerberater, er wird Sie zum Thema Steuer und Wohnrecht beraten.

4. Können Sie das Wohnrecht an Dritte übertragen?

Das Wohnrecht kann nicht an eine andere Person weitergegeben, übertragen, verkauft oder vererbt werden.

Der Wohnrechtsinhaber kann das Wohnrecht jedoch selbst beenden, indem er den Eintrag ins Grundbuch löschen lässt. Ansonsten endet das Wohnrecht wenn:

1. Der Berechtigte stirbt
2. Der Vertrag ausläuft, falls er befristet war
3. Falls der Vertrag an Nutzungsbedingungen gekoppelt war und diese wegfallen
4. Das Objekt unbewohnbar geworden ist

5. Verkauf trotz vergebenem Wohnrecht?

Sie können als Eigentümer Ihre Immobilie veräußern, obwohl Sie das Wohnrecht vergeben haben. Allerdings werden Sie einen niedrigeren Verkaufspreis erzielen, als bei einem freien Objekt. Sie können beim Preis davon ausgehen, dass der Wohnrechtswert vom Wert der Immobilie abgezogen wird.

Um die Immobilie zu verkaufen, benötigen Sie als Eigentümer keine Einverständniserklärung des Wohnberechtigten.

Es ist meist eine Überlegung Wert, dem Wohnrechtsinhaber eine Abfindung anzubieten, damit die Immobilie frei und zu einem guten Preis verkäuflich ist.

6. Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Im Falle einer Zwangsversteigerung ist das Wohnrecht bedroht.Die Rechte des Kapitalgebers haben Vorrang und wenn dieser mittels einer Zwangsversteigerung sein Kapital eintreibt, kann das zum Wegfall des Wohnrechts führen. Es bliebe zwar die Möglichkeit den Wohnberechtigten mit Geld abzufinden, falls aber nicht genügend Erlös entsteht, fällt auch das Wohnrecht der Zwangsversteigerung zum Opfer.

Ein ins Grundbuch eingetragenes Rückforderungsrecht ermöglicht es dem Wohnrechtsinhaber zumindest seine Immobilie zurückzukaufen. Achten Sie daher bei Vertragsabschluss auf diese Vereinbarung!

7. Wohnrecht oder Nießbrauchrecht?

Vereinbart man anstelle eines Wohnrechts ein Nießbrauchrecht, dann darf der Bezugsberechtigte nicht nur im Objekt wohnen, sondern auch Nutzen daraus ziehen. Er darf zum Beispiel die Immobilie, oder Teile derer vermieten und die Einnahmen selbst einstreichen. Beim Nießbrauchrecht übernimmt der Bezugsberechtigte anders als beim Wohnrecht alle Pflichten zur Sanierung und Instandhaltung. Lediglich das Recht zum Verkauf hat auch hier ausschließlich der Besitzer der Immobilie.

8. Ist es möglich sich als Mieter ein Wohnrecht zu sichern?

Unter den üblichen Umständen ist es nicht möglich, als Mieter ein lebenslanges Wohnrecht zu erhalten. Der Paragraf 1093 BGB sieht vor, dass es der vorhergehende Besitzer ist, der nach einem Verkauf oder einer Schenkung lebenslang in seiner Immobilie wohnen bleibt.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag gibt es hingegen Gründe weswegen das Mietverhältnis endet, zum Beispiel wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Es ist möglich einen befristeten Mietvertrag zu schließen, der erst mit dem Ableben des Mieters endet. Allerdings ist ein befristeter Mietvertrag überhaupt nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Es ist daher unklar wie rechtssicher eine solche Vertragsvereinbarung ist.

Lassen Sie sich von einem Notar oder Rechtsanwalt eingehend beraten, da es verschiedene Vertragsdetails zu beachten gilt, je nachdem ob das Wohnrecht die Folge einer Erbschaft, eines Verkaufes, oder einer Schenkung  ist, sind unterschiedliche Details zu beachten.