5 Tipps zur Wohnungsbewertung

Philipp Weber4. Mai 2021

Falls Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, fragen Sie sich sicher, wie und wo Sie eine Wohnungsbewertung durchführen lassen können? Wir helfen Ihnen mit unseren 5 Tipps zur Wohnungsbewertung:

1. Wie lässt sich der Wohnungswert feststellen?

Bei der Immobilienwertermittlung werden entweder das Vergleichswertverfahren angewandt, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Bei der Bewertung einer Wohnung wird in der Regel das Vergleichsverfahren herangezogen. Hierfür wird der Wert ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage bestimmt und zum Vergleich herangezogen. Wohnungen werden häufiger verkauft als zum Beispiel Einfamilienhäuser und daher lassen sich relativ leicht Vergleichsobjekte finden.

Beim Vergleichswertverfahren gilt die Regel, der Wert lässt sich umso exakter bestimmen je mehr vergleichbare Objekte in die Bewertung mit einfließen.

Es ist Dank der vielen möglichen Vergleichsobjekte bei einer Wohnungsbewertung, ist es zum Beispiel durchaus möglich anhand des Baujahres Schlussfolgerungen zu ziehen. Haben Sie Mieter in Ihrer Wohnung wird zur Wertermittlung das Ertragswertverfahren herangezogen. In diesem Fall ist die zu erzielende Rendite das ausschlaggebende Kriterium bei der Wertermittlung.

Falls Sie mit dem Gedanken spielen Ihre Wohnung zu verkaufen, dann sollten Sie einen Experten mit der Wertermittlung beauftragen.

2. An wen Sie sich zur Wohnungsbewertung wenden können

• Die Wohnungsbewertung durch einen Immobilienmakler:

Ein erfahrener Makler kennt sowohl den Markt, als auch die örtlichen Gegebenheiten. Er kann den Wert Ihrer Wohnung aufgrund seiner Expertise ermitteln und hat mit Ihnen gemeinsam das Interesse, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen. Kommt es, zu einem anschließenden Verkaufsauftrag ist die Wohnungsbewertung durch einen Makler meist kostenlos.

• Die Wohnungsbewertung durch einen Wertgutachter: 

Für eine gerichtliche Auseinandersetzung, zum Beispiel bei einer Scheidung, oder bei einem Erbstreit benötigen Sie ein Wertgutachten von einem vereidigtem Gutachter. Lediglich ein solches Wertgutachten ist rechtssicher, zudem ist es mit Kosten verbunden.

• Die Wohnungsbewertung im Internet: 

Auf verschiedenen Immobilienportalen können Sie den Wert Ihres Objektes selbst ermitteln. Eine solche Wohnungsbewertung sollte Ihnen jedoch nur als grundlegende Orientierung dienen. Für eine genauere Bewertung sollten Sie immer einen Sachverständigen beauftragen, der wirklich alle Wertfaktoren in seine Rechnung miteinbezieht.

3. Der Quadratmeterpreis als Richtlinie bei der Wohnungswertermittlung

Die Grundlage der Wohnungswertermittlung bildet der Quadratmeterpreis. Vor allem bei nicht vermieteten Objekten orientieren sich Kaufinteressenten an diesem Wert.

Zum Beispiel: in München kostet eine  Eigentumswohnung pro Quadratmeter im Durchschnitt 6.900 Euro. Dies kann jedoch von Stadtteil zu Stadtteil und nach Bewertung anderer Faktoren ganz erheblich schwanken. Es werden Quadratmeterpreise in München zwischen 3.700 und 12.700 erzielt.

Dieses Beispiel belegt, dass alle weiteren wichtigen Faktoren bei der Wohnungswertermittlung miteinbezogen werden müssen.

4. Die Lage als wichtiger Faktor bei der Wohnungsbewertung

Bei der Hauswertermittlung spielt die Lage eine zentrale Rolle und nicht anders verhält es sich bei Wohnungen. Wo sich die Wohnung befindet bestimmt letztendlich auch den Preis pro Quadratmeter. Folgende Punkte sind wichtige Faktoren:

Die Makrolage:

• Vorhandene öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Geschäfte etc.
• Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr
• soziales Umfeld
• Lage auf dem örtlichen Arbeitsmarkt
• Freizeitangebote
• Verkehrsanbindung

Die Mikrolage (der Stadtteil): 

• Dichte der Bebauung
• Nachbarschaft
• Geschäfte und öffentliche Einrichtungen in unmittelbarer Nähe
• Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel
• Geräuschpegel

5. Weitere Faktoren die den Wert Ihrer Wohnung beeinflussen

Anbei eine Checkliste, welche Faktoren den Wert einer Wohnung beeinflussen:

• Das Baujahr:  Selbstredend spielt das Baujahr der Wohnung bei Ihrer Bewertung eine wichtige Rolle. Allerdings ist eine gut restaurierte Altbauwohnung unter Umständen hochwertiger als ein Neubau in schlechter Lage.
• Der Grundriss: Die Größe der Zimmer und deren Anzahl fließen in eine Bewertung mit ein. Dabei spielt die Käuferzielgruppe jedoch eine Rolle. Während Familien Wert auf eigene Räume für die Kinder legen, mag für manche Menschen ein großräumiges Loft mit offener Küche interessanter sein. Positiv zu bewerten sind jedoch zusätzlich Räume wie Abstellkammern, Speisekammern oder eine Gästetoilette.
• Der Zustand: Ein potenzieller Käufer nimmt das gesamte Erscheinungsbild der Wohnung wahr. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig? Hat sich Schimmle gebildet, oder muss der Boden erneuert werden? Solche Umstände spiegeln sich in der Wertigkeit wider, denn eine Restaurierung wird den Käufer Geld und auch Zeit kosten.
• Die Etage:  Prinzipiell ist eine Wohnung, die sich in einer höheren Etage befindet, mehr Wert als eine Wohnung im Erdgeschoss. Käufer fürchten Einbrecher in leichter zugänglichen Immobilien,
• Miete vs. freie Wohnung: Grundsätzlich ist eine freie Immobilie mehr Wert als eine vermietete. Der Grund ist, dass der Käufer bei einer unbefristet vermieteten Immobilie nicht frei über diese verfügen kann. Die Wertigkeit einer vermieteten Wohnung wird in erster Linie durch die zu erzielende Rendite, d.h. die Mieteinnahmen  bestimmt. Der Unterschied zwischen dem Wert einer freien und einer vermieteten Wohnung beträgt bis zu 30 Prozent.
• Die Gestaltung der Wohnung: Küchen, Bäder und Toiletten werden nicht als Räume gezählt. Die Menge der Zimmer ist jedoch ein wichtiger Faktor für den Wert einer Wohnung. Ebenso sind große Räume grundsätzlich als hochwertiger zu erachten, als kleine. Bemisst ein Zimmer weniger als zehn Quadratmeter gilt es nur als halber Raum. Ausstattungsmerkmale, die den Wohnungswert erhöhen sind auch Terrassen, Balkone  und Wintergärten. Sonderausstattungen wie eine Fußbodenheizung, ein Kachelofen oder wertvolle Fliesen tragen ebenso zur Wertigkeit bei.
• Die Ausrichtung: In Wohnungen, die nach Norden ausgerichtet sind, kommt selten Sonnenlicht. Wie hell eine Wohnung ist, trägt aber einen Teil zu ihrer Wertigkeit bei. Eine Ausrichtung nach Süd-West, mit großen Fenstern und freier Sicht wäre aus Sicht der meisten Käufer ideal und schlägt sich im Kaufpreis nieder. Eine enge Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft beeinträchtigt die Helligkeit  in einer Wohnung ebenso negativ, wie große Bäume, die Nah an der Wohnung stehen.
• Eigentümergemeinschaft: Ein Wohnungseigentümer besitzt auch Anteile der Gesamtanlage des Hauses. Daraus ergeben sich Rücklagen, Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, evtl. Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft etc. Auch solche Faktoren beeinflussen den Wohnungswert.