Wichtiges zum Immobilienverkauf auf Leibrente

Philipp Weber4. Mai 2021

Möchte Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben und es dennoch verkaufen? Eine Leibrente bietet Ihnen die Möglichkeit dazu. Allgemein versteht man unter einer Leibrente folgenden Sachverhalt:

Der Eigentümer verkauft sein Haus, behält das Wohnrecht und erhält eine lebenslange Rente vom Käufer.

Allerdings gibt es unterschiedliche Varianten in der Umsetzung. Wir erklären Ihnen ausführlich alle Fakten und Möglichkeiten und um das Thema: Leibrente. 

Die Leibrente:

Der Begriff wird  wie folgt definiert: „In einem Leibrenten-Vertrag wird eine sich ständig wiederholende Zahlung (Rente) bis zu einem im Vertrag geregelten Endzeitpunkt an den Verkäufer ausbezahlt.“ Die gesetzliche Regelung findet man im §759 im BGB.

Es gibt sowohl private Interessenten für eine solche Verkaufsform, als auch gewerbliche Käufer. Meist ist die Leibrente so geregelt, dass der Verkäufer bis zum Tod in der Immobilie wohnen bleiben kann. Natürlich kann auch ein anderer Zeitrahmen vertraglich vereinbart werden. Der Hausbesitzer erhält den Verkaufspreis in Teilzahlungen, die sich regelmäßig wiederholen, eine sogenannte Leibrente. Wie die Rente ausbezahlt wird, ist individuell vertraglich regelbar, zum Beispiel jährlich, vierteljährlich, monatlich oder zu Beginn mit einer einmalige größeren Zahlung verbunden und anschließenden kleineren monatlichen Beträgen.

Wir beantworten Ihnen alle Fragen rund um das Thema Leibrente:

1. Wann sollten Sie das Modell der Leibrente in Erwägung ziehen?
2. Wie genau läuft diese Form des Immobilienverkaufs ab?
3. Unterschiedliche Varianten der Leibrente
4. Wer bietet Hausverrentungen an?
5. Übersicht über alle Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs auf Leibrente
6. Wie sieht es mit den Steuern bei der Leibrente aus?
7. Wie kann man die Leibrente absichern?
8. Der Vertrag beim Hausverkauf auf Leibrente und wie er aussehen sollte
9. Das Nießbrauchrecht

1. Wann sollten Sie das Modell der Leibrente in Erwägung ziehen?

Die Leibrente ist eine Variante des Hausverkaufs, die vor allem für Immobilienbesitzer über 70 Jahren interessant sein dürfte. Ein Hausverkauf auf der Basis einer zusätzlichen Rente ist eine Möglichkeit das Einkommen im Alter zu erhöhen. Geht es jedoch darum, das Haus zum höchstmöglichen Preeis zu verkaufen, ist ein direkter Verkauf die bessere Wahl. Es gibt jedoch Gründe, die für eine Verrentung der Immobilie sprechen und die Sie prüfen sollten. Wir geben Ihnen mit folgender Liste eine Entscheidungshilfe an die Hand, ob eine Leibrente für Sie die richtige Lösung ist:

• Die Verantwortung und Instandhaltung des Hauses wächst Ihnen über den Kopf: In der Regel ist der Hauseigentümer für die Reparaturen an der Immobilie und die Instandhaltung verantwortlich und übernimmt die Kosten dafür. Ein Leibrenten-Vertrag ist also eine Möglichkeit diese Verantwortung abzutreten.
• Finanzbedarf: Möchten Sie Ihre Rente aufbessern? Sie brauchen eine höhere einmalige Geldsumme? Sie möchten schlichtweg Ihr Einkommen aufstocken? Eine Leibrente ist eine Möglichkeit, sich im Alter finanziell abzusichern.
• Sie haben keine Erben: Wem möchten Sie Ihre Immobilie vererben? Sind keine Erben da, oder möchten Sie, dass Ihr Vermögenswert nur Ihnen selbst zugutekommt? Ist dies der Fall, könnte auch die Frage der Erbschaft ein Grund für einen Verkauf auf Leibrente sein.
• Das Haus passt noch zu den Lebensumständen: Im Alter ist es besonders wichtig, dass im Wohnumfeld eine gute Infrastruktur vorahnden ist, schließlich wird man immer weniger mobil. Auch die ärztliche Versorgung muss gegeben sein. Wenn dies der Fall ist, dann möchten die Hauseigentümer oft auch im Alter in der Immobilie wohnen bleiben.
• Sicherheit für den Lebenspartner: Ein vertraglich geregeltes lebenslanges Wohnrecht des Lebenspartners, kann diesen absichern, auch wenn der Erbfall eintritt.  Eine Verrentung des Hauses kann dem Partner zusätzliche finanzielle Sicherheit bringen.
• Das Haus ist frei von Hypotheken: Als Voraussetzung damit für den Käufer ein Leibrenten-Vertrag interessant ist, wird oft die Schuldenfreiheit genannt. 20 % Restschuld ist für manche Käufer jedoch noch hinnehmbar.
• Leibrente statt Erbe: Es ist auch möglich, Ihr Haus auf Leibrente innerhalb der Familie zu übertragen. Zum Beispiel können Kinder ihren Eltern eine regelmäßige Rente bezahlen und erhalten hierfür schon zu Ihren Lebzeiten das Haus. Natürlich funktioniert das nicht nur innerhalb der Familie. Auf diese Weise fällt keine Erbschaftsteuer und keine Schenkungsteuer an, da dies ein Rechtsgeschäft ist.

2. Wie genau läuft diese Form des Immobilienverkaufs ab?

Der Besitzer verkauft seine Immobilie und erhält im Gegenzug eine monatliche Rente (bis die Höhe des Kaufpreises erzielt ist) und ein Wohnrecht, meist auf Lebenszeit.  Der Kaufpreis der Immobilie ist jedoch geringer, als bei einem normalen Verkauf, da der Wert des Wohnrechts abgezogen wird. Die Höhe der Leibrente, die vereinbart wird hängt auch von Ihrem Alter ab. Je älter der Verkäufer, umso höher wird die Leibrente ausfallen. Zusätzlich kann eine höhere Einmalzahlung bei Vertragsbeginn vereinbart werden.

Wie hoch wird die Leibrente sein?

Es gibt eine Formel, mit der  die Leibrente berechnet werden kann:

Immobilienwert – Wohnrecht-Wert = Leibrente 

Der Wert des Hauses richtet sich nach seinem Verkehrswert. Der Wert des  Wohnrechts richtet sich nach dem Alter und der zu erwartenden Lebensdauer des Verkäufers. Was makaber klingt, ist jedoch der voraussichtlichen Länge, in der das Haus noch vom Verkäufer bewohnt wird, geschuldet. Der Wert der Immobilie minus der abzusehenden Dauer des Wohnrechts ergibt die zu verrentende Summe.

Was geschieht mit der Leibrente, wenn der Bezugsberechtigte stirbt?

Mit dem Tod des Leibrentenempfängers erlischt normalerweise die Verpflichtung zur Bezahlung. Eine vereinbarte Zeitrente, mit einer festgelegten Laufdauer, ist jedoch eine Möglichkeit den Rentenanspruch zu vererben. Der Hausbesitzer muss dann die Rente an die Erben bezahlen.  

Das Wohnrecht

Da das Wohnrecht meist auf Lebzeiten vereinbart wird, kann man als älterer Mensch bis zum Ableben in seiner Immobilie wohnen bleiben. Lästige gewordene Pflichten wie die Pflege des Gartens, Winterdienst und Instandhaltung des Gebäudes übernimmt der Käufer. Auch Kosten wie die Grundstückssteuer fallen zulasten des neuen Besitzers. Dieses sogenannte Wohnrecht reduziert den Verkaufspreis und wird in die Ermittlung der Höhe der Leibrente einbezogen. Das Wohnrecht mindert also den Verkaufspreis und damit die monatliche Zahlung.

3. Unterschiedliche Varianten der Leibrente

Es wird zwischen Leibrente und Zeitrente unterschieden. Ein Hausverkauf auf Leibrente erfolgt auf Lebenszeit, das heißt das Wohnrecht und die Zahlungen sind bis zum Ende des Lebens  des Verkäufers gewährleistet. Vereinbart man Zahlungen über einen im Vertrag festgelegten Zeitraum, zum Beispiel 25 Jahre, wird dies Zeitrente genannt. Gleich bleibt jedoch auch bei der Zeitrente das Wohnrecht auf Lebenszeit.

3 Formen der Zeitrente

Die abgekürzte Leibrente: Diese Form der Leibrente wird auch Höchstzeitrente genannt. Dabei ist die Zeitdauer, während der eine Leibrente ausbezahlt wird, eingegrenzt und vorher festgelegt. Sollte die bezugsberechtigte Partei darüber hinaus leben, enden dennoch die Zahlungen. Stirbt der Leibrente-berechtigte vor Ablauf der Frist, enden ebenfalls die Zahlungen des Käufers. Weder die Leibrente, noch die nicht ausbezahlte Summe sind dabei vererbbar.

Die verlängerte Leibrente: Diese Form wird auch Mindestzeitrente genannt. Hierbei wird vertraglich vereinbart, dass die Leibrente im Falle des Versterbens des Empfängers, trotzdem über den gesamten vereinbarten Zeitraum bezahlt wird. Das heißt, die ausstehende Leibrente geht an die Erben über.

 Die hinausgeschobene Zeitrente: Bei dieser Form  der Vertragsvereinbarung treten die regelmäßigen Leibrentenzahlungen nicht gleich nach dem Abschluss des Vertrages ein, sondern erst zu einem späteren vorher festgelegten Zeitpunkt. Sollte der Verkäufer der Immobilie im Moment noch nicht auf eine Leibrente angewiesen sein, da er noch arbeitet, ist dies eine Variante der Absicherung im Alter.

Die Immobilienverrentung mittels der Umkehrhypothek ist eine weitere Variante, sowohl  der Leib- oder Zeitrente.  Der Vertrag wird in diesem Fall mit einer Bank abgeschlossen. Das Kreditinstitut bezahlt demnach die Leibrente. Das Haus wird dabei nicht verkauft, sondern mit einer Hypothek beliehen.

4. Wer bietet Hausverrentungen an?

Als Vertragspartner für einen Verkauf auf Leibrente oder Zeitrente kommen verschiedene Partner in Frage:

• Privatpersonen
• Unternehmen und Gewerbe
• Stiftungen

Die möglichen unterschiedlichen Verragspartner bieten verschiedene Vorteile.

1. Privatpersonen als Vertragspartner

Vorteile:

Die Leibrente unter Familienmitgliedern oder Bekannten ist eine häuftige Form der Verrentung einer Immobilie. Für den Verkäufer hat ein solcher Vertragspartner einen entscheidenden Vorteil, es besteht ein Vertrauensverhältnis. Vielen älteren Menschen liegt diese Art der Verrentung am nächsten. Doch auch für den Käufer ist es ein großer Vorteil, wenn man keinen Kredit aufnehmen muss, sondern eine Immobilie erwirbt, indem man regelmäßige Beträge beahlt. Da der Wert eines Hauses bei einer Verrentung nicht so hoch ist wie bei einem Verkauf auf dem freien Markt, kann dies die Möglichkeit sein relativ günstig in eniger Zukunft zu einem Eigenheim zu kommen. Der Käufer benötigt kaum Egenkapital.

Nachteil: 

Im schlimmsten Fall hat sich die Privatperson finanziell übernommen, oder die Einkommensituation hat sich negativ verändert. Eventuell bleiben dann einzelne Zahlungen aus oder erfolgen unregelmäßig.

Achtung!

Vertrauen Sie nicht blindlings einer fremden Privatperson als Vertragspartner. Eine vorgelegte Schufa-Auskunft gibt Ihnen Auskunft über die Bonität des Interessenten. Vereibanaren Sie eine Rückübertragungsklausel, so dass Sie im Notfall  Ihre immobilie zurückbekommen, wenn der Käufer nicht regelmäßig bezahlt. Diese Klausel sollte vom Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen sein!

         2. Unterehmen und Gewerbe 

In anderen Ländern ist dieses Modell üblicher als in Deutschland, doch auch bei uns gibt es ein paar wenige Unternehmen die Immonilien auf Leibrente kaufen.

Vorteil: 

Wählen SIe ein Unternehmen als Vertragspartner können Sie sicher sein, dass der Verkauf professionell abgewickelt wird. Der Vertrag enthält keine Lücken und alles ist geregelt. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich von verschiedenen Unternehmen Angebote unterbreiten laasen können. Sie wähen dann das Lukrativste aus.

Nachteil:

Es gibt Anbieter die schon viele Jahre auf dem Markt agieren, bei einem solchen Vertragspartner ist Ihr Risioko, dass das Unternehmen eines Tages nicht mehr zahlungsfähig sein wird nicht besonders hoch. Allerdings gibt es auch Anbieter die erst kurz Zeit auf dem Markt agieren und deren Seriosität kaum einzuschätzen ist. Vor einigen Anbietern warnt der Verbraucherschutz.

              3. Stiftngen

Sollte eine Stiftung als Vertragspartner für Sie in Frage kommen, erkundigen Se sich bei der Malteser-Stiftung, auch die Stiftung Liebenau bietet Verrentungen an und nennt diese „Zustifterrente“.

Vorteil: 

Vielen Menschen ist es ein Anliegen mit dem Verkauf Ihrer Immobilie auch ein soziales Werk zu tun. Stiftungen verbessern das Leben von behinderten, oder älteren Menschen.

Nachteil: 

Leider gibt es nur wenig Anbieter, die auch keine Höchstpreise bezahlen können.

5. Übersicht über alle Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs auf Leibrente

Vorteile für den Verkäufer:

Eine monatliche zusätzliche Rente

Ein im Grundbuch festgehaltenes Wohnrecht Zeit Ihres Lebens

Dax sich der Preis der verrenteten Immobilie auch nach der durchschmnittlichen Lebenserwartung richtet, gewinnen Sie bei einem langen Leben.

Eine Rentengarantiezeit setzt im Sterbefall Ihre Erben als Begünstigte ein und die Zahlungen laufen weiter.

Nachteile für den Verkäufer: 

Sollten Sie in ein Alters- oder Pfleghein ziehen erlischt Ihr Wohnrecht

Die Immobilie ist nicht mehr verrerbar

Der Verkaufswert ist geringer, als bei einem direkten Verkauf

Es gibt nicht viele Interessenten bzw. Anbieter

Vorteile für den Käufer:

Ein Kauf auf Leibrente ermöglicht einen Immobilienkauf bei wenig Eigenkapital und ohne Schuden bei einem Bankinstitut. Der Kaufpreis wird quasi in Ratenbeiträgen in Form der Leibrente abggestottert.

Verstirbt der Vertragspartner früh, ist das ein finanzieller Gewinn, denn der Kaufpresi richtet sich nach der durchschnittlichen Lebenswerwartung des Verkäufers.

De Grunderwebsteuer ist relativ niedrig, da sie sich nicht am Verkehrswert, sondern am errechneten Wert laut Leibrentenvertrag richtet.

Nachteile für den Käufer: 

Sie können nicht vorhersehen, wann die Immobilie zu Ihrer freien Verfügung steht.

Je länger Ihr Vertragspartner lebt, desto länger müssen Sie bezahlen.

Das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers verhindert eine Eigennutzung

6. Wie sieht es mit den Steuern bei der Leibrente aus?

Für de Käufer bringt ein Kauf auf Leibrente steuerliche Vorteile. Nach §10 Abs. 1a Nr.2 EStGAls§ gelten die Leibrentenzahlungen als Sonderausgabe und sind somit steuerlich absetzbar. Der Zinsanteil einer Leibrente wird als Werbekosten die aus Vermietung und Verpachtung entstehen betrachtet und kann bei der Steuerklärung geltend gemacht werden. Die Leibrentenzahlungen können also von der Steuer abgesetzt werden. Besteht der Leibrentenvertrag zwischen Eltern und Kindern tritt der teilweise Sonderabzug in Kraft. 

Für den Verkäufer und Bezugnehmer der Leibrente gilt, dass nur der Ertragsanteil besteuert wird. Der Rentemempfänger muss die erhaltenen Beträge unter sonstige Einkünfte angeben. Je nach Alter des Rentenempfängers wird eine Teilsteuer fällig§ 22 Nr. 1a EStG. Praktisch heisst das, dass sie von Ihrem Alter profitieren. Sind Sie zum Beispiel 88 Jahre alt sind nur noch 4 % steuerpflichtig.

( Tabelle einfügen)

7. Wie kann man die Leibrente absichern?

Es gibt ein nicht zu unterschätzendes Risiko beim Verkauf einer Immobiie auf Leibrente! Was tun, wenn der Käufer nicht mehr zahlungsfähig ist? Kann man sich gegen diese Eventualität absichern? Wir erklären Ihnen, welche Möglichkeiten Sie als Verkäufer und auch als Käufer haben dahingehend vorzubeugen.

• Den Vertragspartner vorab gründlich prüfen
  Überprüfen Sie die Zahlungsfähigkeit des Käufers gründlich und suchen Sie lieber länger, um einen wirklich seriösen Vertragspartner zu finden. Unternehmen und gewerbliche Anbieter haben im Internet Bewertungen, diese sollten Sie unbedingt lesen.
• Vertrag vom Anwalt erstellen lassen
  Suchen Sie einen Juristen, der auf Hausverkäufe auf Leibrente spezialisiert ist! Dieser Experte wird einen für Sie maßgeschneiderten Vertrag aufsetzten, der jede Eventualität abdeckt. Standardverträge für Immobilienverkäufe auf Leibrente sind oft lückenhaft, da die Leibrente ein in Deutschland nicht weit verbreitetes Modell des Hausverkaufs ist. 
• Grundbucheinträge
  Lassen Sie folgende Reallasten§ 1105 BGB im Grundbuch eintragen: das lebenslange Wohnrecht und die Höhe und Zahlungsweise der Leibrente. Sind weitere Rechte eingetragen, zum Beispiel eine Grundschuld, dann entscheidet die Rangfolge wer im Falle einer Zwangsversteigerung den Erlös vorrangig erhält.
• Die Auflassungsvormerkung 
  Lassen Sie als Käufer im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen! Dadurch kann der Verkäufer das Haus nicht mehr mit einer Hypothek belasten. Es sichert Sie auch dagegen ab, dass die Immobilie an eine andere Person verkauft werden kann. Durch eine Eigentumsvormerkung unterbinden Sie, dass der Verkäufer Einträge oder Veränderungen im Grundbuch veranlassen kann.
• Die Wertsicherheitsklausel 
  Es ist möglich mit einer Wertsicherheitsklusel, die Leibretne der Inflationsrate anzupassen. Steigen die Lebenshaltungskosten, dann steigt auch der Leibrentenbetrag. In der Regel zieht man hierfür den Verbraucherindex heran, der vom Statistischen Bundesamt errechnet wird.

8. Der Vertrag beim Hausverkauf auf Leibrente und wie er aussehen sollte

Beauftragen Sie unbedingt einen juristischen Experten für Leibrente für die Erstellung des Vertrags! Gehen Sie auf diese Weise sicher, dass all Ihre Interessen berücksichtigt werden. Ein Notar des Amtsgerichts wird die Grundbuchenträge vornehmen. Auf jeden Fall sollte der Vertrag die folgenden Punkte berücksichtigem:

• Das Wohnrecht
• Die Höhe, Dauer und Zahlungsweise der Leibrente
• Erben der Leibrente im Falle Ihres Ablebens
• Die Wertsicherungsvereinbarung
• Für den Fall, dass Sie aus der Immobilie ausziehen, eine Vereinbarung über eine Ausgleichszahlung
• Das Nießbrauchrecht

9. Das Nießbrauchsrecht

Sollten Sie in Alters-oder Pflegeheim umziehen müssen, können Sie sich absichern, imdem Sie das Nießbrauchrecht in den Vertrag integrieren. Sie erhalten, dann im Falle Ihres Auszugs weiterhin ihre Leibrente. Allerdings geben Sie durch den Umzug Ihr lebenslanges Wohnrecht auf. Vereinbaren Sie vertraglich einen finazniellen Ausgleich für den Fall, dass Sie ausziehen.