Immobilien erfolgreich verkaufen

Philipp Weber17. Februar 2017

Sie möchten gerne Ihre Immobilie verkaufen? Dies erfordert neben Zeit auch einige Kenntnisse über den aktuellen Immobilienmarkt. Beim Verkauf gibt es einige Dinge zu beachten. Dazu zählen zum Beispiel benötigte Unterlagen. In den folgenden Abschnitten erfahren Sie alles über Vorbereitung, Planung, Preisfindung, Kaufvertrag und Übergabe, damit dem Verkauf Ihrer Immobilie, nichts mehr im Wege steht.

Vorbereitung und Planung

Die Gründe für einen Immobilienverkauf sind sehr unterschiedlich, besitzen aber immer dasselbe Ziel: Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung sollen schnell verkauft werden und das am besten zu einem sehr guten Preis. Für die Erfüllung des Ziels ist eine gründliche Vorbereitung nötig. Zu Beginn sollten alle benötigten Unterlagen zusammengetragen werden.

Unterlagen für den Verkauf:

• Grundbuch-/ Flurkartenauszug
• Grundrisse/ Baubeschreibungen/ Bauzeichnungen
• Kopie der Gebäudeversicherungspolice
• Grundsteuerbescheid
• Energieausweis
• Modernisierungsnachweise
• Verkehrswertgutachten
• letzte Nebenkostenabrechnungen
• Übersicht möglicher Restschulden bei der Bank

Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, sind zusätzliche Nachweise erforderlich. Dazu zählen Kontaktdaten des Objektverwalters, Nachweis über Eigentümerversammlungen, Höhe der (anteiligen) Rücklage für Instandhaltungen, Jahreswirtschaftspläne und Wohngeldabrechnungen.

Sind alle Unterlagen vollständig, sollten Sie Ihre Immobilie für mögliche Besichtigungen herrichten. Beseitigen Sie Mängel und bewahren die Rechnungen auf. Wenn Sie einen Mangel verschweigen, machen Sie sich in jedem Fall haftbar. Im schlimmsten Fall kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Scheuen Sie sich nicht, einen Sachverständigen zu beauftragen. Dieser kann selbst versteckte Mängel entdecken und beseitigen.

Preisfindung und Verkehrswert

Egal um welche Immobilienart es sich beim Verkauf handelt, der schwierigste Punkt ist immer die Preisfindung. Der Wert einer Immobilie hängt neben der Marktsituation, von vielen verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen Baujahr, Lage, Größe, Schnitt und energetischer Stand. Bei der Wertermittlung können, abhängig von Bebauung und Nutzung, bis zu drei verschiedene Verfahren Anwendung finden. Dies sind Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.

Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen, müssen sie den tatsächlichen Verkaufswert ermitteln. Der Preis ist abhängig von Angebot und Nachfrage. Hilfe bei der Orientierung bieten regionale Gutachterausschüsse, Immobilienanzeigen oder öffentliche Aushänge. Wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen möchten, gibt Ihnen der Bodenrichtwert der Gemeinde Aufschluss. Diesen können Sie in der Regel kostenlos über den Gutachterausschuss anfordern.

Ein Gutachter kann Ihnen bei der Preisfindung ebenfalls behilflich sein.

Angebot und Vermarktung

Natürlich spielt neben dem Preis, auch die Vermarktung der Immobilie, eine entscheidende Rolle beim Verkaufserfolg. Ein detailreiches Exposé bietet Interessenten einen informativen Überblick.

• Informationen im Exposé:
• Baujahr/ Bauweise
• Lage/ Umgebung
• Wohn- und Nutzfläche
• Fotos und Grundrisszeichnungen
• Ausstattungsmerkmale (z. B. Kaminanschluss, Einbauküche)
• Nebenräume/ Keller/ Dachboden
• Parkmöglichkeiten
• Energieausweis
• Höhe der Betriebskosten

Wichtig ist, dass Ihr Exposé das Interesse und die Neugierde, möglicher Käufer weckt. Eine ausführliche Beschreibung und nähere Details zu Gestaltungsmöglichkeiten stehen für die Individualität Ihrer Immobilie. Bereiten Sie sich und Ihre Immobilie, intensiv auf Besichtigungstermine vor. Halten Sie wichtige Unterlagen stets bereit, um auf spezifische Fragen antworten zu könnnen. Erarbeiteten Sie sich zusätzlich einen Antwortkatalog auf mögliche Fragen.

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollten Sie auf weitere Details und eine gute Vermarktungsstrategie achten. Dabei sollte der zugeordnete Teilmarkt (abhängig von der Nutzung) genau analysiert werden.

Kaufvertrag und Notar

Wenn Sie einen passenden Käufer gefunden haben, vereinbaren Sie einen Termin beim Notar. Ein Kaufvertrag wird erst rechtswirksam, wenn dieser notarell beglaubigt wurde. Zudem unterstützt Sie ein Notar in der Kaufabwicklung.

Aufgaben eines Notars:

• Klärung von Rechtsfragen
• Formulierung des Kaufvertrages
• Garantiert einen sicheren Leistungsaustausch
• Ausstellung der Kaufurkunde
• Unparteiische Beantwortung von Fragen

Natürlich sollten Sie im Vorfeld den Kaufvertraug sorgfältig lesen und auf seine Richtigkeit überprüfen.

Inhalt des Kaufvertrags:

• Name/ Adresse Verkäufer
• Name/ Adresse Käufer
• Bezeichnung des Kaufgegenstandes
• Grundbuchinhalt (aktueller Stand)
• Genehmigungen und Bescheide von Behörden
• Kaufpreis
• Termine für Zahlung und Übergabe
• Vertragsabwicklung
• Regelung bei Verzugszinsen
• Gewährleistungsansprüche

Sind Sie sich bezüglich des Kaufvertrags nicht sicher, können Sie sich an Musterkaufverträgen (notariell) orientieren. Bestehen danach immer noch Zweifel, besteht die Möglichkeit einen fachkundigen Makler zu Rate zu ziehen. Dieser kann Ihnen mit jahrelanger Erfahrung und hilfreichem Rat zur Seite stehen.

Übergabe der Immobilie und Eigentumsübertragung

Eine Übergabe der Immobilie findet innerhalb einer Frist und nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises statt. Zu diesem Zeitpunkt gehen alle Lasten, Nutzen, Gefahren und Pflichten an den Käufer über. Steuern und öffentliche Abgaben fallen nun in seinen Zahlungsbereich.

Zum Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn die Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Dies kann sich manchmal über Monate hinziehen. Handelt es sich beim Verkauf um eine vermietete Immobilie, bleiben die Mietverhältnisse erstmal weiterhin bestehen. Erst nach Eintragung in das Grundbuch, hat der neue Eigentümer das Recht zu Mieterhöhungen oder bestehende Mietverhältnisse auf Grund von Eigenbedarf zu kündigen.

Zusammenfassung

Der Verkauf einer Immobilie gestaltet sich zeitintensiv und sehr umfangreich. Die Vorbereitung sollte bis in das kleinste Detail geplant werden und die Kaufabwicklung Hand und Fuß haben. Da ein gewisses Fachwissen über Marktentwicklung und Preisgestaltung von Vorteil ist, ist es ratsam einen Experten (Makler) mit dem Verkauf zu beauftragen. Dieser kümmert sich neben der Suche nach einem geeigneten Käufer, um die Gestaltung des Exposés, um Besichtigungstermine, Beantwortung von Fragen auch um die Preisgestaltung Ihrer Immobilie. Während der Makler für Sie nach einem Käufer sucht, haben Sie keinen weiteren Aufwand und können Sie sich zum Beispiel auf die Suche nach einer neuen Immobilie machen.