So wird Ihr Immobilienverkauf ein voller Erfolg

Philipp Weber4. Mai 2021

Für Sie steht der Verkauf einer Immobilie an?  Es ist ganz selbstverständlich, dass dabei viele Fragen entstehen. Wir geben Ihnen wertvolle Tipps, die Ihnen helfen werden, Ihre Immobilie erfolgreich und gewinnbringend zu veräußern.

1. Wichtige Dinge die Sie vor dem Verkauf abklären sollten

Zu aller erst sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen! Ziehen Sie hierfür einen Immobilienmakler oder Experten zu Rat, der nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch den örtlichen Immobilienmarkt und die dortigen Preise einschätzen kann

Befassen Sie sich des Weiteren mit der Frage, ob Sie eine Anschlussimmobilie kaufen möchten. Denken Sie daran, dass unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wenn sie Ihren Immobilienkredit durch den Verkauf auflösen!

Klaren Sie folgende Dinge ab, bevor Sie den Verkauf starten: 

• Ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf gekommen?
• Benötige ich eine Anschlussimmobilie?
• Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
• Sind Renovierungen nötig?
• Wie hoch ist der Immobilienwert?
• Sollen bewegliche Extras mitverkauft werden (Markise, Gartenhaus etc.)
• Wurde jemand  vertraglich das Vorkaufsrecht zugestanden?

Suchen Sie folgende Unterlagen zusammen:

Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte und Grundrisse.

Weitere wichtige Dokumente, die Sie brauchen werden sind:

Versicherungspolicen, Teilungserklärung falls vorhanden. Gegebenenfalls eine Mietaufstellung, Protokolle der Eigentümerversammlungen  und Rechnungen von Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Reparaturen.

2. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Passt Ihre Immobilie noch zu Ihren Lebensumständen? Häufig erfolgen Immobilienverkäufe, wenn sich grundlegendes im Leben geändert hat. Scheidungen, Alter, Auszug der Kinder oder eine Erbschaft sind solche Auslöser.

Davon abgesehen gibt es das sogenannte „Zyklische Hoch“ auf dem Immobilienmarkt, das normalerweise als wirtschaftlich günstiger Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf gilt.

Besitzen Sie eine vermietete Wohnung oder Haus, dann kann der Auszug des Mieters oder sein Ableben der richtige Zeitpunkt sein. Eine leere Immobilie lässt sich meist für einen höheren Preis verkaufen, als eine vermietete.

3. Ist ein Immobilienverkauf während der Corona-Pandemie durchführbar?

Unter Umständen ist es besser mit dem Verkauf einer Immobilie noch abzuwarten. Dies ist vior allem der Fall, wenn Sie einen möglichst hohen Preis erzielen wollen. Es ist anzunehmen, dass die Immobilienpreise, nachdem Sie während der Corona Zeit leicht sanken, hinterher wieder ansteigen. Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist ja trotzdem ungebrochen hoch und das Angebot reicht nicht aus. Anzunehmen ist auch, dass die Bauzinsen weiterhin fallen.

Erfordert Ihre private Situation einen Verkauf, wegen einer Scheidung, einer Erbschaft, oder einem Umzug ins Seniorenheim, dann ist es natürlich möglich während der Corona-Pandemie zu verkaufen. Allerdings müssen Sie sich darauf einstellen, dass die einzelnen Schritte in leicht veränderter Form ablaufen werden. Wir erkären Ihnen wie ein Immobilieverakuf während der Corona-Pandemie abläuft. 

Die Immobilienbewertungen ohne Kontakt

Am Anfang des Verkaufsprozesses steht die Bewertung der Immobilie durch einen Immobilienmakler. Zu Corona-Zeiten wird der Makler die Begehung ohne Sie durchführen. Per Telefon oder Videokonferenz können Sie dennoch dabei sein und wichtige Fragen und Details mit ihm besprechen. In manchen Bndesländern führen Imobilienmakler die Besichtigungen jedoch auch mit dem Eigentümer durch und sichern sich mit dem Tragen von Masken und dem Einhalten von Abstands- und Hygieneregeln ab.

Virtuelle Beschtigungen

Einige Immobilienmakler greifen während der Pandemie auf virtuelle Rundgänge durch die Immobilie zurück, um den Kaufinteressenten eine kontaktlose Besichtigung zu ermöglichen. Der Makler läuft hierfür mit seinem Handy durch die Immobilie und die Kaufinteressenten sehen sich die Führung auf dem PC an. Erst wenn wirklich ein eindeutiges Kaufinteresse besteht, kommte s während Corona-Zeiten zu einer Besichtigung vor Ort. 

Im Moment kann der Makler nur einer Person die Immobilie persönlich zeigen. Kommt ein Experte, oder eine zweite Person hinzu, dann muss der Immobilienmakler vor der Haustür warten. Benötigt der Kaufinteressent eine Finanzierung, dann schaltet die Bank normalerweise einen Gutachter ein, der die Immobilie in Augenschein nimmt. Während der Corona-Pandemie hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht  virtuelle Besichtigungen ermöglicht. Der Verkäufer führt den Gutachter dabei per Live-Schaltung mit seinem Tablet oder seinem Handy durch die Immobilie.

Notarielle Beurkundung in Corona Zeiten

Falls Sie zu einer Risikogruppe gehören, dann haben Sie die Möglichkeit sich bei der notarielen Beurkundung vertreten zu lassen. Hierfür müssen Sie einer Verttrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht aussstellen.

Es ist außerdem möglich den Vertrag von einem Mitarbeiter des Notariats unterschreiben zu lassen. Auf diese Weise wird der Kaufvertrag allerdings nur schwebend wirksam. Rechtskräftig wird er erst adann, wenn der Verkäufer persönlich unterzeichnet. Damit Sie wähhrend der Corona-Pandemie nicht ins Notariat müssen, bieten einige Notare während der Corona- Zeit Treffen auf Parkplätzen an.

Die gesetzlich vorgeschriebene Beratung beider Parteien kann zur Zeit auch kontaktlos per Video-Konferenz stattfinden.

4. Wie Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie festlegen

Legen Sie den Verkaufspreis mit der Hilfe eines Immobilienexperten fest! Er weiß genau, welcher Angebotspreis der richtige ist und plant den entsprechenden Verhandlungsspielraum  mit ein. Laien setzten oft den Verkaufspreis zu hoch an und bleiben dann lange Zeit auf der Immobilie sitzen, oder zu niedrig und erzielen dann einen geringeren Gewinn als möglich gewesen wäre.

Normalerweise plant man 5 % bis 8 % des Preises als Spielraum für Verhandlungen ein und setzt daher den Verkaufspreis entsprechend hoch an.

Möglich ist aber auch einen Mindestpreis anzugeben und ähnlich wie bei einer Auktion die Angebote zu sammeln, um an den Höchstbietenden zu verkaufen.

5.  Sie sollten wissen, was für Möglichkeiten Ihre Immobilie bietet

Bei einem Einfamilienhaus oder Reihenhaus möchte der Kaufinteressent eventuell die Wohnfläche erweitern, indem er das Dachgeschoss ausbauen lässt. Erkundigen Sie sich vorab, ob dies möglich wäre.

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses ist der Bodenrichtwert von Interesse. Kaufinteressenten könnten ihr Angebot daran ausrichten.

Möchten Sie eine vermietete Immobilie oder eine Gewerbeimmobilie verkaufen, sind für Interessenten vor allem die möglichen Einnahmen und Erträge wichtig.

6. Wichtig beim Immobilienverkauf: der Energieausweis!

Es besteht seit 2015 eine Energieausweis-Pflicht. Der Kaufinteressent erhält so bereits bei der ersten Besichtigung Aufschluss darüber, mit welchem Energieverbrauch er bei der Immobilie zu rechnen hat. Der Verkäufer kann hierfür entweder den Verbrauchsausweis, oder den Bedarfsausweis vorlegen. Beides ist grundsätzlich in Ordnung, außer es ist ausdrücklich ein Bedarfsausweis erforderlich.

Das Ausstellen eines Energieausweises kostet etwa 500 Euro. Laut dem Gebäudeenergiegesetz GEG haben nur einige Berufsgruppen bei genügend Berufserfahrung die Berechtigung einen gültigen Ausweis auszustellen Holen Sie verschiedene Angebote ein und prüfen Sie diese genau. Vorsicht bei Billiganbietern!

7. Weshalb es sinnvoll sein kann einen Immobilienmakler zu beauftragen

Sie sollten bei der Überlegung, ob Sie einen Makler einschalten, den Zeitaufwand eines privaten Immobilienverkaufes nicht unterschätzen. Häufig fallen bei einem Privatverkauf auch zusätzliche Kosten an, da an falschen Stellen anzeigen geschaltet werden o.ä. Sehen Sie sich die aufgelisteten Aufgaben eines Maklers an und entscheiden Sie, ob Sie genügend Zeit und Expertenwissen mitbringen, um diese effizient selbst zu erledigen.

• Exposé erstellen: dazu gehören professionelle Fotos, aufbereiteter Grundriss und ein Lageplan
• Wege der Vermarktung festlegen und nutzen; Vermarktungswege je nach Zielgruppe aussuchen und zum Beispiel Anzeigen schalten. Makler greifen immer auch auf ihre Datenbank mit Interessenten zurück. Diese Möglichkeit haben sie als Privatverkäufer nicht. .
• Rechtssicherheit prüfen: den Verkauf so aufbereiten, dass er lückenlos und rechtssicher ist
• Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten

Bedenken Sie, dass Ihre Kaufinteressenten den Immobilienmakler als Experten ansehen und ihm eher ihr Vertrauen schenken werden, als einer Privatperson. Ein Immobilienmakler kann auch vermittelnd eingreifen. Oft vertrauen Interessenten ihm an, zu welchen Bedingungen, oder mit welchen Änderungen sie kaufen würden.

Ein guter Makler wird immer versuchen auch einen guten Preis durchzusetzen. Nur im Ausnahmefall, zum Beispiel wenn Sie innerhalb der Familie verkaufen, sollten Sie auf seine Unterstützung verzichten.

8. Sie haben sich entschieden Ihre Immobilie privat zu verkaufen – Stellen Sie sich diesen Fragen

Bedenken Sie was für einen großen Vermögenswert Ihre Immobilie darstellt. Machen Sie beim Verkauf Fehler, dann wird Sie das immer auch Geld kosten und sie werden sich hinterher wahrscheinlich sehr darüber ärgern. Haben Sie sich dennoch für einen Privatverkauf entschieden, dann sollten Sie sich gründlich vorbereiten. Stellen Sie sich folgende Fragen:

• Zu welchem Zeitpunkt verkaufe ich am besten?
• Bis wann soll der Verkauf erfolgt sein?
• Was mache ich mit einem noch bestehenden Immobilienkredit?
• Benötige ich eine Nachfolgeimmobilie?
• Wie gestalte ich den Vertrag, Notargang etc. ?
• Wie gelingt es mir einen guten Preis zu erzielen?
• Auf welche Weise bereite ich mich auf die Verkaufsgespräche und Besichtigungen vor?
• Wie sichere ich mich rechtlich ab?

Beim Privatverkuf einer Immobilie können Ihnen viele Fehler passieren. Wir haben Ihnen die typischsten aufgelistet:

1. Ungenügende Vorbereitung vor dem Immobilienverkauf
2. Falsche Preisvorstellungen
3. Unterschätzen von Zeitaufwand und benötigtem Fachwissen
4. Falsche Vermarktungswege
5. Ungenügende Vorbereitung der Besichtigungen
6. Mangel an Verhandlungsgeschick
7. Falsches Herangehen an vertragliche Vereinbarungen

9. Welche Vermarktungswege sind die richtigen?

Die Vermarktung ist ein wichtiger Bestandteil beim Immobilienverkauf, denn je geschickter man dieses Thema angeht, desto größer sind die Chancen Ihre Immobilie zu einem wirklich guten Preis an einen solventen Käufer zu verkaufen.

Idealerweise nutzen Sie unterschiedliche Wege, um Ihre Immobilie zu vermarkten, denn verschiedene Kanäle erhöhen Ihre Chancen schnell einen geeigneten Käufer zu finden. Anzeigen schalten man am besten auf mehreren Immobilienportalen im Internet.

Während Ihre Anzeige im Internet eine große Reichweite hat, wecken Annoncen in regionalen Tageszeitungen nur in der Umgegend der Immobilie Interesse. Dennoch ist es wichtig, auch regional die Werbetrommel zu rühren. Stellen Sie einen Verkaufsgalgen vor der Immobilie auf, verteilen Sie Flyer und geben Sie Anzeigen in der örtlichen Tageszeitung auf. Sollten Sie einen Makler eingeschaltet haben, weiß dieser genau, auf welchen Wege die richtige Zielgruppe zu erreichen ist. Zudem verfügen Makler über eine Datenbank an Kaufinteressenten.

10. Wie laufen die Besichtigungen ab?

Ein Makler wird Interessenten das Exposé zusenden und die Personen im Anschluss kontaktieren Falls Interesse an der Immobilie besteht, wird ein Besichtigungstermin vereinbart.

Bei der Besichtigung einer Immobilie geht es nicht darum, nur die Räume vorzuführen, vielmehr sollte man mit den Kaufinteressenten ausführlich sprechen, um deren Bedürfnisse einschätzen zu können. Schließen Sie den Besichtigungstermin verbindlich ab, indem Sie einen nächsten Schritt vereinbaren.

Kaufverhandlungen überlässt man besser einem Profi, den dieser ist darin geübt Verhandlungen auch zum Abschluss zu bringen. Ein wichtiger Grund um einen Makler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen.

11. Der Vertrag beim Immobilienverkauf

Der Inhalt des Vertrags wird individeuell zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt, denn es sind viele Einzelheiten zu berücksichtigen. Welche Merkmale der Immobilie sollen aufgelistet werden? Sollen Mängel erwähnt werden? Wird das Gartenhaus mitverkauft?  Der Vertrag muss beide Parteien zufriedenstellen. Aus diesem Grund kann auch nicht generell gesagt werden, wie ein Immobilienkaufvertrag auszusehen hat. Wichtig ist jedoch, dass der Vermerk „verkauft wie besehen“ enthalten ist, denn damit schließen Sie eine Haftung für später entdeckte Mängel aus.

12. Fallen nach dem Immobilienverkauf Steuern an?

Haben Sie Ihre Immobilie bis zum Zeitpunkt des Verkaufes selbst bewohnt? Sie können sich freuen, denn in diesem Fall müssen Sie den Gewinn aus dem Varkauf nicht verateuern. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie sind sie an die 10 Jahres Frist gebunden. Sie müssen den Gewinn versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.