Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Das müssen Sie beachten!

Philipp Weber4. Mai 2021

Wer ein Haus verkaufen möchte, der sollte sich gründlich informieren. Schließlich stellt  ein Haus einen beachtlichen Vermögenswert dar. Unser Artikel verschafft Ihnen einen Überblick, damit Sie genau wissen was bei Ihrem Hausverkauf unbedingt beachten sollten.

Das Wichtigste vorab:

• Haben Sie bereits Erfahrung beim Verkauf von Immobilien? Falls nicht, sollten Sie sich von einem Makler unterstützen lassen. Um ein Haus auf den Markt zu bringen und zu verkaufen benötigt man ausreichend Fachwissen und auch Zeit. Wer das nicht zur Genüge mitbringt, ist mit der Hilfe eines Experten am besten beraten.
• In diesem Artikel finden Sie Tipps, die Ihnen weiterhelfen. Wir weisen Sie auch auf alle notwendigen Dinge hin, die Sie beim Hausverkauf unbedingt beachten müssen. Steuern, notwendige Unterlagen und Kosten sind Faktoren, die Sie nicht außer Acht lassen dürfen.
• Die Corona-Pandemie wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt und die dazugehörigen Vorgehensweisen aus. Der Termin beim Notar, die Hausbesichtigungen und auch die Bewertung werden dementsprechend in etwas abgeänderter Form stattfinden.

1. Ist es wirklich für Sie richtig Ihr Haus zu verkaufen?

Ein Hausverkauf ist eine schwerwiegende Entscheidung. Viele Hausbesitzer sind sich unsicher, wann und ob der Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie der richtige ist. Der Immobilienmarkt entwickelt sich nicht immer vorhersehbar. Der zu erzielende Höchstpreis ist stark von Angebot und Nachfrage abhängig. Eigentümer sollten daher das örtliche Geschehen auf dem Immobilienmarkt beobachten. Vor allem Veränderungen in der Infrastruktur der Umgegend können Ihr Haus auf -, oder abwerten. Eine Marktanalyse ersetzt jedoch nicht die Auseinandersetzung mit der wichtigsten Frage:

Stimmen meine Lebensumstände und das Haus noch überein?

Falls Ihnen die Instandhaltung und Pflege Ihres Eigenheimes zum Beispiel aus Altersgründen über den Kopf wächst, dann ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um einen Verkauf in Erwägung zu ziehen. Lassen Sie sich nicht von Spekulationen über steigende Immobilienpreise verunsichern und bedenken Sie, dass es wahrscheinlich nötig ist in eine Anschlussimmobilie zu investieren und auch diese wird zwischenzeitlich im Preis steigen,

Wie kann ich Spekulationssteuer vermeiden?

Informieren Sie sich,  wann die Spekulationsfrist für Ihr Haus endet. Verkaufen Sie voreilig, oder unbedacht ist eventuell Spekulationssteuer zu bezahlen. Mitunter kann  dies einen sechsstelligen Betrag ausmachen. Zudem ist es wichtig, falls das Haus noch mit einer Hypothek belastet ist, sich mit der Ablösung oder der künftigen Finanzierung des Kredits auseinanderzusetzen

2. Wie lange dauert der Hausverkauf?

Am Beginn des geplanten Hausverkaufs steht die Bewertung der Immobilie. Um ein Exposé zu erstellen, müssen anschließend alle Fakten aufbereitet werden. Grundriss, Energieausweis, Flurkarte u.a. müssen zu diesem Zweck zusammen getragen werden. Ein erfahrener Makler wird den Zeitaufwand reduzieren, denn er weiß genau was zu tun ist. Aus diesem Grund dauern auch Privatverkäufe von Immobilien meist länger, als von Profis durchgeführte. Selbstredend hängt die Dauer, bis der Hausverkauf abgeschlossen ist auch davon ab, wie groß die Nachfrage nach der Immobilie ist. Bei solch wichtigen Entscheidungen wie dem Kauf eines Hauses vertrauen Interessenten zudem viel eher einem Experten. Rechnen Sie mit 6 bis 12 Monaten, vom Zeitpunkt Ihres Entschlusses, bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags.

3. Soll ich einen Makler einschalten?

Haben Sie ausreichend Zeit und Expertise um sich selbst um den Verkauf Ihres Hauses zu kümmern? Machen Sie Ihre Entscheidung davon abhängig, denn im Zweifelsfall erspart Ihnen ein Immobilienmakler viel Zeit, Aufwand und Ärger.

Schon um das Exposé und die Verkaufsunterlagen vorzubereiten, ist viel Zeit nötig. Dann muss eine ansprechende und aussagekräftige Anzeige auf verschiedenen Immobilienportalen geschaltet werden. Die Besichtigungen mit Interessenten und die Prüfung deren Bonität sind ebenfalls zeitaufwändig. Ein Kaufvertrag muss erstellt werden und sollte es zu einem  Abschluss kommen, muss man sich um einen Notartermin kümmern.

Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort, ist ein Experte, der Ihre Immobilie marktgerecht bewerten kann. Durch seine Expertise können Sie sich darauf verlassen, dass Ihnen keine rechtlichen Fehler  unterlaufen. Er weiß genau, woher man die notwendigen Unterlagen bekommt und wie man sie aufbereitet. Sie können dem Immobilienmakler alle Schritte rund um den Verkauf Ihres Hauses überlassen.

4. Zu welchem Preis biete ich meine Immobilie an?

Bei der Bewertung eines Hauses spielen folgende Kriterien eine Rolle:

• Der Zustand des Hauses
• Umbaumöglichkeiten
• Die Lage der Immobilie, dh. Mikro- und Makrolage
• Das Preisgeschehen auf dem derzeitigen Immobilienmarkt

Neben diesen Kriterien gibt es jedoch weitere Gegebenheiten, die den Wert einer Immobilie steigern oder mindern können. Gibt es etwas an der Bausubstanz zu bemängeln? Wie steht es um die Energieeffizienz? Welche Nutzungsmöglichkeiten bietet die Immobilie? Gibt es Nutzungsbeschränkungen oder Altlasten, die im Grundbuch aufgelistet sind? All diese Fragen sollten abgeklärt werden, damit der Preis errechnet werden kann.

Sollten Sie Ihr Haus privat verkaufen wollen, ist die Einschätzung des Preises keine einfache Angelegenheit und kann zu Schwierigkeiten führen. Bieten Sie Ihre Immobilie zu einem zu hohen Preis an, werden Sie kaum Interessenten finden und bleiben wahrscheinlich über lange Zeit auf dem Haus sitzen. Kaufinteressenten bleibt es nicht unbemerkt, wenn es sich bei einer Immobilie um einen teuren Ladenhüter handelt. Sollten Sie den Verkaufswert zu niedrig ansetzten, dann ärgern Sie sich vermutlich über die verloren gegangene Einnahme. Bei der Preisfestlegung sollte man auch einkalkulieren, dass die Interessenten handeln werden. Experten können den Verkaufspreis und den Verhandlungsspielraum, den man einkalkulieren sollte, besser einschätzen, als Privatverkäufer.

5. Checkliste: notwendige Unterlagen für den Hausverkauf

Einige Unterlagen die man benötigt, müssen angefordert und andere erst ausgestellt werden. Wieder andere Dokumente befinden sich in den Händen des Immobilienbesitzers. Anbei eine Checkliste, der wichtigsten benötigten Dokumente:

Checkliste der Dokumente:

• Flurkarte
• Energieausweis
• Auszug aus dem Grundbuch
• Grundriss und verschiedene Ansichten der Immobilie
• Dokumente, die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten belegen
• Gebäudeversicherung

6. Wie bringe ich mein Haus auf den Markt?

Zunächst einmal brauchen Sie gutes Bildmaterial. Die Fotos sollten aussagekräftig sein und mit einer professionellen Kamera aufgenommen werden. Bedenken Sie immer, dass es sich um ein sicher mehrere Hunderttausend Euro wertvolles Objekt handelt, dementsprechend hochwertig sollte auch die Qualität der Bilder sein.  Setzten Sie Ihr Haus also gut in Szene, oder überlassen Sie das gleich einem Profifotografen. Auch 360 Grad Fotos sind sinnvoll, um eine Immobile gut zu vermarkten. Wichtig ist zudem ein sorgfältig aufbereiteter Grundriss.

Der nächste Schritt ist das Aufgeben eines Inserats auf einer geeigneten Immobilienplattform. Eventuell sollten sie auch ein Inserat in einer Zeitung schalten. Anzeigen sind teuer und daher gilt es genau zu überlegen, wo man am besten inseriert, um geeignete Käufer auf die Immobilie aufmerksam zu machen. Klären Sie ab, wer die Käuferschicht sein könnte und auf welchen Plattformen diese sucht. Junge Familien suchen auf anderen Anzeigenkanälen, als ältere Menschen. Wird ein reines Anlageobjekt gesucht schauen die Interessenten auf wiederum anderen Immobilienportalen nach. Es ist zudem eine gute Idee einen Verkaufsgalgen aufzustellen. Damit ist ein Schild gemeint, das vor dem Haus aufgestellt wird, und darauf hinweist, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Es ist gut möglich, dass Interessenten aus dem Ort kommen oder mündlich das Haus weiter vermitteln.

Sobald die ersten Besichtigungen anstehen, sollte Ihre Immobilie entsprechend hergerichtet sein. Wenn Ihnen die Zeit fehlt Haus und Garten in Schuß zu bringen, können Sie eine Homestaging-Agentur einschalten. Auf Wunsch wird Ihr Haus dann sogar mit Möbeln so hergerichtet, dass es in vollem Glanz erstrahlt, einladend wirkt und Käufer anzieht.

7. Wer ist der „richtige“ Käufer für meine Immobilie?

Achtung, nicht jeder Interessent hält, was er verspricht. Viele Kaufinteressenten springen kurz vor dem Abschluss des Verkaufs doch noch ab. Experten sichern sich ab, indem sie die Vorlage einer Finanzierungszusage vom Interessenten verlangen. Erst dann kümmern sich Immobilienmakler um euinen Notartermin. Es ist sehr ärgerlich, wenn man anderen Interessenten abgesagt hat, sich auf den Verkauf einstellt und dann platzt in letzter Minute der Abschluss. Einige Makler prüfen die Bonität bereits vor sie dem Interessenten das Haus das erste Mal zeigen.

8. Wie läuft der Verkauf des Hauses ab?

Ein erfahrener Makler wird Ihnen bei jedem Schritt mit seiner Expertise zur Seite stehen. Bei einem so großen Geldwert, wie einem Haus, ist eine professionelle Unterstützung eine immense Hilfe.

In diesen Schritten läuft ein Hausverkauf ab:

• 1. Makler einbeziehen: Der Makler wird mit Ihnen das Haus besichtigen und eine erste Einschätzung abgeben.
• 2.Verkaufsziel festlegen: Das Verkaufsziel wird nach einer eingehenden Beratung des Experten festgelegt.
• 3. Dokumente aufbereiten: Die für einen Verkauf erforderlichen Unterlagen sind zum Teil gesetztlich festgelegt. Ihr Makler wweiss genau Bescheid und wird Ihnen heefen, die Dokumente einzuholen.
• 4. Bewertung des Hauses: Ihr Immobilienmakler wird unter Einbeziehung aller Kriterien eine genaue Bewertung des Hauses abgeben.
• 5. Estellen des Exposes: Haben Sie enen Experte eingeschaltet, wird sich dieser um die Erstellung eines aussagekräftigen Exposes kümmern.
• 6. Das Haus wird auf den Markt gebracht: Anzegen werden auf den entsprechenden Immobilienportalen geschaltet. Auch hier weiss ein Immobilienmakler vor Ort, am besten Bescheid.
• 7. Besichtigungstermine:: Ein erfahrener Immobilienmakler weiss, wie er eine Immobilie gut präsentiert. Er wird Besichtigungstermine organisieren und durchführen.
• 8.Verkaufsverhandlungen: Da Kaufinteressenten fast immer den Preis nocheinmal verhandeln möchten, ist auch hier ein Makler eine gute Stütze.
• 9. Bonitätsprüfung: Auch diese Angelegenheit regelt ein professioneller Makler gern für Sie.
• 10. Termin beim Notar: In der Vorbereitung werden alle Verkaufsdetails mit dem Experten besprochen. Auch der Notartermin wird vom Makler vereinbart.
• 11. Übergabe: Ein Makler ist auch bei der Übergabe noch eine große Hilfe. Ein von ihm erstelltes professionelles Protokoll sichert sie gegen eventuelle später entdeckte Mängel ab..

9. Wie sollte der Kaufvertrag aussehen?

Es gibt Standardverträge, die der Einfachheit halber, an den jeweiligen Hausverkauf angepasst werden. Dennoch sollten beide Seiten den Vertrag genau prüfen. Stimmt der genannte Kaufpreis? Ist der richtige Übergabetermin aufgeführt? Die Beurkundung durch einen Notar macht den Immobilienverkauf rechtskräftig.

10. So bereiten Sie sich auf den Termin beim Notar vor

Dem Käufer des Hauses steht zu, sich den Notar auszuwählen. Eventuell wurde vorher eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag abgeschlossen. Dies spielt keine allzu wichtige Rolle, den erst die Beurkundung durch den Notar macht den Immobilienverkauf rechtswirksam. Der Notar benötigt vorab, sowohl von Verkäufer, als auch vom Käufer diese Informationen: 

• den abgesprochenen Kaufpreis
• die Anschrift der Immobilie
• die Nummer des Grundbucheintrags
• den Übergabezeitpunkt
• alle zusätzlichen Vereinbarungen

Normalerweise schickt Ihnen der Notar vorab postalisch einen Vertragsentwurf zu, den Sie  eingehend prüfen sollten. Auch der Käufer erhält ein Exemplar. Auf diese Weise wird sicher gestellt, dass der Vertragsinhalt gewissenhaft zwischen den parteien abgestimmt wurde.

11. Wie läuft die Übergabe an den Käufer ab?

Wird das Haus ohne Mobiliär verkauft, dann muss es bis zum Übergabetermin leergeräut sein. Das Haus muss sich in dem mit dem Käufer vereinbarten Zustand befinden. Der Verkäufer sollte zudem wichtige Dokumente bereithalten und ebenfalls übergeben. Dazu zählen. Biedienungsanleitung für die Heizung, Garantiescheine, Schlüssel, Anschriften von Handwerkern und Versicherungsdokumente. Im Übergabeprotokoll werden der Zählerstand für Wasser, Strom und Gas festgehalten.

12. Was kostet mich der Hausverkauf?

Nicht alle Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie zu bestreiten sind, sind direkt mit dem Verkauf verbunden. Zu den indirekten Kosten zählen die Aufbereitung und eventuelle Renevovierung des Hauses, damit es gut verkäuflich ist. Allerdings sollten Sie beachten, dass der Käufer eventuell einen anderen Geschmack besitzt, als Sie und daher ist es sinnvoll, nur das Nötigste vorab in Schuß zu bringen. Die Bewertung des Hauses wird Sie ebenfalls etwas kosten, sofern Sie nicht von dem Immobilienmakler durchgeführt wird, den Sie mit dem anschließenden Verkauf betraut haben. Sie benötigen auch einen Energieausweis, Aufwand für Expose, Inserate und einen Verkaufsgalgen sind weitere Kosten die entstehen werden.

Die Kosten für den Naotar und den Grundbucheintrag gehen in der Regel vollständig zu Lasten des Käufers.

Aufgrund der Regelung zur Teilung der Maklerprovision, sind Sie seit dem 23.12.2020 dazu verpflichtet wenigstens die Hälfte der an den Makler zu betzahlendenden Provision zu entrichten.