Unverzichtbar beim Immobilienverkauf: Die Bescheinigung nach Steuersachen

Philipp Weber4. Mai 2021

Ohne die steuerlich Unbedenklichkeitsbescheinigung kann ein Immobilienverkauf nicht vollständig abgeschlossen werden! Wir informieren Sie, weshalb dieses Dokument eine solche Wichtigkeit beim Verkauf einer Immobilie hat.

1. Was versteht man unter einer Bescheinigung nach Steuersachen?

Die Bescheinigung nach Steuersachen wird landläufig steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung genannt. Sie gibt darüber Auskunft, wie sich eine Person bisher in Bezug auf ihre Steuern verhalten hat. Die Bescheinigung bestätigt, ob Sie regelmäßig ihre Steuern bezahlt haben, ob es Steuerschulden gibt und ob sie pünktlich ihre Steuererklärung abgegeben haben? Dabei ist dieses Dokument wertfrei und listet lediglich Fakten auf.

2. Weshalb Sie beim Immobilienverkauf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigen

Mit einer Bescheinigung nach Steuersachen belegt man, dass die Grunderwerbsteuer für das Objekt bezahlt wurde und dass man seinen Steuerpflichten nachkommt. Das Dokument ist die Voraussetzung, dass der Käufer sich im Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen kann. Es ist ein Beweis, dass die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt eingegangen ist.

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig zu zahlen und ihre Höhe richtet sich nach dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Zudem wird der Kaufpreis zur Berechnung herangezogen. Zwar sind Verkäufer und Käufer beide zum Bezahlen der Grunderwerbsteuer verpflichtet, doch meist wird vertraglich geregelt, dass sie im Rahmen der Kaufnebenkosten vom Käufer zu bezahlen ist.

Die Bescheinigung nach Steuersachen bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung ist unter Paragraf 22 des Grunderwerbsteuergesetzes GrEStG aufgeführt und besagt:

„Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist, oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist“.

3. Drei Fälle die von der Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgenommen sind.

Der Paragraf 3 GrEStG regelt einige Fälle, die von der Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgenommen sind. Falls einer der folgenden Punkte auf Sie zutrifft, benötigen Sie das Dokument zum Eintrag ins Grundbuch nicht:

1. Sie verkaufen die Immobilie innerhalb der Verwandtschaft: steht der Käufer in einem geradlinigen Verwandtschaftsverhältnis zu Ihnen, benötigen Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das betrifft Immobilienverkäufe an Kinder, Eltern, Enkelkinder oder Großeltern.
2. Sie erben eine Immobilie: Im Falle einer Erbschaft benötigen Sie keine Bescheinigung nach Steuersachen, um den Grundbucheintrag ändern zu lassen.
3. Sie verkaufen ein Objekt, das weniger als 2.500 Euro kostet.

4. Benötigen Sie für die Finanzierung bei der Bank eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Eigentlich nicht, indirekt wiederum schon. Damit Sie bei der Bank einen Hauskauf finanzieren können, verlangt das Kreditinstitut als Sicherheit den Nachweis, dass Sie der Besitzer der Immobilie sind. Der Grundbucheintrag dient der Bank als Sicherheit. Sie werden aber erst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, wenn Sie mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung nachweisen können, dass Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben.

5. Woher erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten, müssen Sie beim Finanzamt einen Antrag stellen. Falls Sie keine Steuerrückstände haben wird Ihnen gegen eine Gebühr das Dokument ausgestellt. Normalerweise wird der Notar, der mit der Beurkundung des Immobilienverkaufs beauftragt ist, den Antrag in Ihrem Namen beim Finanzamt einholen.

Die Gebühren wird der Notar in der Regel zu seinen Kosten hinzuzählen, sodass Sie diese nicht eigens entrichten müssen. Meist wird vertraglich geregelt, dass der Käufer die Notarkosten übernehmen muss.

6. Wie Sie möglichst schnell zu der Unbedenklichkeitsbescheinigung kommen

Nachdem Käufer und Verkäufer beide den Kaufvertrag unterzeichnet haben, ist 1 Monat Zeit die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Damit die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung jedoch zeitnah ausgestellt wird und damit der Eintrag ins Grundbuch erfolgen kann, sollte der Käufer den Betrag schnellstmöglich entrichten.

Eine vom Notar beantragte Auflassungsvormerkung im Grundbuch, macht es möglich, dass der Käufer seine Ansprüche gesichert weiß.

7. Ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung wirklich unumgänglich?

Tatsächlich regelt der Paragraf 22 GrEStG dass eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung die zwingende Voraussetzung für den Eintrag eines neuen Eigentümers im Grundbuch ist. Ein Eigentümerwechsel kann also rechtmäßig erst durch die Unbedenklichkeitsbescheinigung vollzogen werden. Ohne diesen Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, wird der Eintrag im Grundbuch nicht vollzogen!

Auch für den Eintrag der Grundschuld, falls die Immobilie Kreditfinanziert wird benötigt man die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

8. Was versteht man unter einer Veräußerungsanzeige?

Das GrEStG schreibt unter Paragraf 18 vor, dass ein Immobilienerwerb grundsätzlich dem Finanzamt mitzuteilen ist. Der Notar wird diese Veräußerungsanzeige vornehmen und das Finanzamt wird daraufhin die Grunderwerbsteuer erheben. Diese Veräußerungsanzeige muss innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgen.