Der Immobilienkauf – Alles was Sie über die Beurkundung beim Notar wissen müssen

Philipp Weber4. Mai 2021

Ein Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie wird erst durch eine Beurkundung von einem Notar rechtskräftig. Während der Corona-Pandemie finden Termine beim Notar in leicht abgewandelter Form statt. Die Beglaubigung vom Notar ist jedoch beim Immobilienkauf- oder verkauf zwingend notwendig. Wir erläutern Ihnen alle wichtigen Fakten rund um den Notartermin, damit sie wissen, wie sie einen geeigneten Experten finden und was für Kosten auf Sie zu kommen.

Ein Notar beurkundet wichtige Rechtsgeschäfte. Er kommt bei Testamenten, Eheverträgen, Erbverträgen und Immobilienkäufen zum Einsatz.

Grundsätzlich ist ein Notar unparteiisch. Seine Aufgabe besteht aus der vorsorgenden Rechtspflege. Der Notar verhindert, dass Menschen ohne juristisches Hintergrundwissen rechtlich benachteiligt werden. Er berät im Vorfeld, sodass späterer  Streit vermieden wird und Verträge rechtssicher sind.

Eine Beurkundung beim Notar macht ein Rechtsgeschäft rechtskräftig. Der Notar setzt seine Unterschrift hierfür unter den Vertrag. Ein Notar kann also Verträge rechtswirksam machen, er kann aber auch ein Dokument notariell beglaubigen. In diesem Fall beweist seine Unterschrift lediglich, dass ein Dokument echt ist. Für die notarielle Beglaubigung ist keine Beratung vom Notar nötig.

Beim Kauf einer Immobilie ist es vom Gesetz her vorgeschrieben einen Notar hinzuzuziehen. Folgende Punkte wird der Notar umsetzen:

• Zunächst findet eine unparteiische und objektive Beratung beider Parteien statt. Personen ohne juristische Erfahrung erhalten wichtige Informationen und werden über alle Konsequenzen aufgeklärt, bevor sie den Vertrag unterschreiben. Beide Parteien werden vorab über die Tragweite ihres Tuns  in Kenntnis gesetzt.
• Dann wird der Notar eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen und damit die Immobilie für den Käufer reservieren
• Dem Käufer wird dann eine Fälligkeitsmitteilung zugeschickt. Dies bedeutet, dass nun die Übertragung des Besitzes  stattfinden kann, da alle Bedingungen erfüllt sind. Der Käufer muss den Kaufpreis bezahlen.
• Nach dem Bezahlen der Grunderwerbsteuer erfolgt die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Der Notar veranlasst so dann die Umschreibung im Grundbuch
• Wird der Kaufpreis über einen Kredit finanziert, wird der Notar eine Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlassen. Die Grundschuld wird dabei durch den Wert des Grundstücks abgesichert.

Ein Notar ist des Weiteren zwingend notwendig bei einer Scheidungsfolgenvereinbarung, einer Adoption, einem Ehevertrag, einem Erbvertrag und der Gründung einer GmbH.

Sie können sich rechtlich beim Notar bei folgenden Angelegenheiten beraten lassen, auch wenn er hierfür nicht zwingend notwendig ist: einem Vorvertrag beim Hauskauf, der Vorsorgevollmacht, einer Vaterschaftsanerkennung und einem Testament.

2. Welche Notarkosten entstehen beim Immobilienkauf?

Im Gerichts- und Notarkostengesetz ist die Gebührenverordnung festgelegt. Ein Notar darf für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags nicht verlangen, was er möchte. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch sind ebenfalls hier verbindlich geregelt.

Die Gebühren richten sich jedoch nach dem Wert, den der Gegenstand des Verfahrens hat. Alle Kosten für den Notar und die Gebühren für Einträge im Grundbuch werden mittels Gebührensätzen errechnet. Sie richten sich beim Immobilienkauf nach dem Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses. Durch diese Gebührensätze soll die Objektivität und Unparteilichkeit des Notars gewährleistet werden. Der Käufer hat das Recht den Notar frei auszuwählen und bezahlt ihn normalerweise auch.

Ein Beispiel:

Nehmen wir an Sie möchten eine Immobilie für 200.00 Euro erwerben, dann fallen 870 Euro Notarkosten an. Der Gebührensatz beträgt 435 Euro und in diesem Fall wird das Zweifache berechnet. Zusätzliche vertragliche Regelungen wie zum Beispiel ein Eintrag des Wohnrechts werden extra berechnet.

Weitere Kosten verursachen die Einträge ins Grundbuch. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro müssen Sie abschließend insgesamt fünf Gebührensätze bezahlen, dies sind mit Umsatzsteuer 2588,25 Euro.

Rechnen Sie also mit 1 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie für den Notar und mit zusätzlichen 0,5 Prozent für die Grundbucheinträge. Beachten Sie auch, dass jede zusätzlich vom Notar erbrachte Leistung auch zusätzlich bezahlt werden muss.

Nur in seltenen Fällen wird ein Notaranderkonto eingerichtet. Des ist ein treuhänderisches Konto des Notars. In diesem Fall zahlt der Käufer den Kaufpreis zunächst auf dieses Konto ein. Sobald die im Vertrag  aufgelisteten Bedingungen geleistet sind und die Grundbucheinträge vorgenommen wurden, erhält der Verkäufer das Geld. Die Einrichtung eines Notaranderkontos stellte früher eine zusätzliche Sicherheit dar. Ein solches Konto kostete selbstverständlich Gebühren. Da Immobiliengeschäfte heute in einem sehr sicheren Rahmen abgewickelt werden, sind Notaranderkonten heute die Ausnahme.

3. Wie finde ich einen Notar?

Ein Notar ist einem Wirkungskreis zugeordnet, dennoch darf er auch Aufträge außerhalb des ihm zugewiesen Bezirks annehmen. Stehen Sie also vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags können Sie als Käufer zu dem Notar gehen, den Sie sich ausgesucht haben.

In Deutschland gibt es etwa 700o Notare. Sie sind entweder nur als Notar tätig, oder arbeiten zudem als Rechtsanwalt. Auf der Internetseite der Bundesnotarkammer finden Sie die Kontaktdaten aller Notare und können sich einen in Ihrer Umgebung auswählen.

Der Notar ist einem Amtsbezirk zugeordnet, der normalerweise mit dem Bezirk des ihm zugeordneten Oberlandesgerichts übereinstimmt. Haben Sie bereits einen Rechtsanwalt an Ihrer Seite, wird Ihnen dieser auch einen Notar empfehlen können.

4. Welchen beruflichen Hintergrund hat ein Notar?

Ein Jurastudium mit Referendariat und bestandenen beiden Staatsexamen ist notwendig. Wir unterscheiden zwischen Anwaltsnotar und hauptberuflichem Notar.

Was ist ein Anwaltsnotar?

• Eine berufliche Tätigkeit sowohl als Rechtsanwalt, als auch als Notar
• ein Nachweis über eine dreijährige Berufstätigkeit als Rechtsanwalt ist erforderlich
• Eine zusätzliche Ausbildung bei einem Notar muss erfolgt sein und die notarielle Fachprüfung bestanden sein
• Nicht in allen deutschen Bundesländern gibt es diese Anwaltsnotare

Der Unterschied zum hauptberuflichen Notar:

• eine ausschließliche Tätigkeit als Notar
• während einer dreijährigen Berufstätigkeit als Notarassessor  bereitet sich der Notaranwärter praktisch auf seine Tätigkeit vor. Während dieser dreijährigen Zeit als Anwärter übernimmt er beispielsweise Vertretungen und sammelt so Berufserfahrung.
• Anschließend kann er sich auf eine freie Notarstelle bewerben. Das Landesjustizministerium schreibt zu diesem Zweck neu geschaffene oder freigewordene Notarstellen aus.
• Allerdings kann man nur Notar werden, wenn die Noten außergewöhnlich gut waren und  von der Persönlichkeit als geeignet gilt.
• Notar ist man auf Lebenszeit.
• Beachten Sie, dass es hauptberufliche Notare ebenfalls nicht in allen Bundesländern gibt.

5. Wie verläuft der Notartermin zu Corona-Zeiten?

Im Beurkundungsgesetz BeurkG ist gesetzlich geregelt, dass der Verkäufer einer Immobilie und auch der Käufer persönlich beim Notar bei der  Beurkundung des Vertrags anwesend sein müssen. Das Gesetz sieht jedoch auch vor, dass man sich vertreten lassen kann. In § 17 Abs Satz 1 Nr1 BeurkG stehr, dass „die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden ...“ Folgende Möglichkeiten sich bei der Beurkundung vertreten zu lassen gibt es.

• Vertretung ohne Vollmacht, durch einen Mitarbeiter im Notariat
• Vertretung mit ausgestellter Vollmacht, durch eine Person Ihres Vertrauens 

Es ist wichtig zu beachten, dass bei Immobiliengeschäften die von Ihnen ausgestellte Vollmacht vom Notar beglaubigt ist. Eine einfache Vollmacht reicht nicht aus! Die von Ihnen bevollmächtigte Person kann an Ihrer Stelle mit ihrer Unterschrift den Kaufvertrag rechtswirksam machen.

Die Unterschrift eines Notarmitarbeiters macht einen Immobilienkaufvertrag  schwebend unwirksam. Das heißt, der Kaufvertrag ist zwar beglaubigt, aber erst tatsächlich rechtskräftig, wenn die fehlende Person persönlich unterzeichnet hat.  Diese Unterschrift muss in Anwesenheit des Notars gegeben werden. Zu Corona-Zeiten machen es daher manche Notare möglich, sich im Freien mit Ihnen zur Unterzeichnung zu treffen.

Der Unterzeichnung eines Immobilienvertrags muss jedoch immer eine eingehende Beratung aller Parteien stattfinden. Videokonferenzen ermöglichen dies zu Corona-Zeiten auch in kontaktloser Form. Beide Parteien bekommen in einem Gespräch mit dem Notar die Tragweite Ihres Handelns erklärt. Es gehört auch zu den Aufgaben des Notars den Willen und die Beweggründe der Parteien zu ergründen. Über dieses Gespräch fertigt der Notar ein Protokoll an.