Wann ist eine Immobilienbewertung von einem Experten sinnvoll?

Philipp Weber4. Mai 2021

Ob Sie einen Immobilienverkauf planen oder nicht, die Frage wie viel ist meine Immobilie wert ist für jeden Eigentümer wichtig. Falls Sie einen Verkauf planen, sollten Sie einen Experten beauftragen, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Wir beantworten Ihnen im folgenden Artikel die wesentlichsten Fragen zum Thema Immobilienwertermittlung. 

1. Wann macht eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen Sinn?

Im Internet findet man Tools, mit deren Hilfe sich der Wert einer Immobilie grob berechnen lässt. Einzelne Faktoren können den Wert jedoch erheblich mindern oder erhöhen und werden von einem Onlinerechner nicht berücksichtigt. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, die Immobilienbewertung von  einem erfahrenen Experten durchführen zu lassen. Sie erhalten dann eine Einschätzung des Wertes, die individuell auf den Zustand der Immobilie und die Gegebenheiten vor Ort angepasst ist. Wir beantworten die Frage, wann macht eine Immobilienbewertung von einem Experten Sinn?

• Vor dem Immobilienverkauf, als Grundlage für den angebotenen Verkaufspreis
• Bei einem Rechtsstreit im Falle einer Scheidung, oder Erbschaft. Das Gutachten muss zu diesem Zweck gerichtsfest sein.
• Beim Immobilienkauf, falls sie sich über die Bausubstanz nicht im Klaren sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie ein altes Bauernhaus o.ä. erwerben möchten.

Was Sie bei einer Immobilienbewertung im Falle einer Erbschaft beachten müssen:

• Ein Steuerberater kann Sie zum Thema Erbschaftssteuer beraten. Zunächst bekommen Sie vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid zugeschickt, er enthält den festgestellten Wert der Immobilie. Fällt Ihrer Ansicht nach der Wert zu hoch aus, dann sollten Sie ihn prüfen lassen und den Bescheid anfechten.
• Planen Sie die geerbte Immobilie zu verkaufen, dann sollte vorab eine Bewertung von einem Sachverständigen vor Ort erfolgt sein.
• Kommt es zu einem Erbstreit und einer Auseinandersetzung vor Gericht, ist ein anerkanntes Verkehrswertgutachten notwendig.

Was Ihnen eine Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler grundsätzlich bringt:

• Die Wertermittlung erfolgt in der Regel kostenlos und sie müssen deshalb keine weiteren Verpflichtungen eingehen.

• Sie bekommen einen genau ermittelten Wert ihrer Immobilie mitgeteilt, der sowohl die Lage, als auch den Zustand Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berücksichtigt.

• Sie erhalten meist zusätzlich kostenlose Hinweise bezüglich der Marktlage vor Ort und erste Tipps zum Verkauf.

2. Die 3 Formen der Immobilienbewertung

Haben Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie entschlossen, dann macht die Wertermittlung durch einem erfahrenen Immobilienmakler vor Ort am meisten Sinn. Fragen Sie in einem Immobilienbüro vor Ort nach, ob kostenfreie Bewertungen durchgeführt werden. Der Experte wird das Objekt mit Ihnen besichtigen und seine Einschätzung abgeben.

Er kennt ähnliche vergleichbare Objekte in der Region und kennt die aktuellen Preise auf dem örtlichen Immobilienmarkt.  Eine Bewertung von einem vereidigten und öffentlich bestellten Immobiliengutachter durchführen zu lassen ist kostenpflichtig.

Sie benötigen jedoch ein solches Vollgutachten im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Benötigen Sie die Immobilienbewertung vor dem Kauf eines Objekts, dann sollten Sie einen Bauingenieur beauftragen, der die Substanz der Immobilie beurteilen kann.

3. Wie finde ich heraus, welche Form der Immobilienbewertung ich brauche?

Ihr Vorhaben bestimmt welche Immobilienbewertung die richtige ist. Sie können sich hierfür an unserer Liste orientieren.

a. Sie möchten ein Objekt verkaufen, dass Sie als Kapitalanlage besitzen?

Lassen Sie sich eine Immobilienbewertung nach Ertragswertverfahren erstellen.

b. Sie möchten eine Immobilie verkaufen, die Sie bisher selbst genutzt haben?

Eine Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler vor Ort ist die richtige Form für Sie.

c.  Ihr Vorhaben ist es eine Immobilie zu kaufen?

Sie benötigen nur eine Immobilienbewertung, falls Sie ein außergewöhnliches Objekt erstehen möchten. Ist dies der Fall, sollten Sie die Bausubstanz        von einem Bauingenieur überprüfen lassen. Ansonsten genügt es, bei der Finanzierungsbank zu fragen, ob der Kaufpreis angemessen ist.

d.  Für Sie steht eine gerichtliche Auseinandersetzung wegen eines Erbschaftsstreits, oder einer Scheidung an?

Sie benötigen ein kostenpflichtiges Immobiliengutachten eines vereidigten Gutachters.

4. Die 4 Verfahren der Immobilienwertermittlung

Es gibt 4 unterschiedliche Verfahren, um einen Immobilienwert zu ermitteln. Ein erfahrener Sachverständiger setzt je nachdem um was für ein Objekt es sich handelt, eine der folgenden Vorgehensweisen ein.

Das Ertragsverfahren

Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Immobilen zum Einsatz, die als reine Anlageobjekte gedacht sind. Anhand der Mieten wird die zu erzielende Rendite der Wohnung oder des Hauses errechnet. Daraus lässt sich der Kaufpreisfaktor ersehen, der wiederum den Immobilienwert bestimmt. Es gibt für dieses Verfahren Immobilienmakler, die auf Anlageobjekte spezialisiert sind.

Das Vergleichsverfahren

Diese Vorgehensweise wird vor allem bei nicht vermieteten Objekten angewandt. Ähnliche Immobilien werden hierfür zum Vergleich herangezogen, dabei spielen die Lage und die Preisentwicklung vor Ort eine wichtige Rolle. Die Immobilienwertermittlung orientiert sich also in diesem Fall an einem durchschnittlichen Wert vergleichbarer Objekte. Ein erfahrener Immobilienmakler aus der jeweiligen Region wird eine solche Bewertung in der Regel kostenfrei durchführen

Das Sachwertverfahren

Es ist in Einzelfällen möglich, dass weder das Vergleichsverfahren, noch das Ertragsverfahren anwendbar sind. Dies könnte der Fall sein, wenn es sich um ein Objekt handelt, dass sehr außergewöhnlich ist. Der Wert des Gebäudes wird bei diesem Vorgehen getrennt vom Wert des Grundstückes ermittelt. Beim Sachwertverfahren wird jedoch die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt außer Acht gelassen. Es ist also möglich, dass dieses Verfahren einen Wert vorgibt, der weit unter dem möglicherweise zu  erzielenden Höchstkaufpreis liegt.

5.  Welcher Wertfaktor spielt die größte Rolle?

Es gibt Faktoren, die den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Die Lage eines Objektes ist der wichtigste Wertfaktor! Die Infrastruktur, die Geräuschbelästigung, die Verkehrsanbindung und die Nahe und weitere Umgebung spielen eine große Rolle. Eine Immobilie kann ja unter Umständen verändert werden, d.h.renoviert, abgerissen oder umgebaut, an der Lage selbst kann man nichts ändern. Wie die Lage zu bewerten ist, richtet sich jedoch auch nach der Klientel und der Nachfrage.

Kaum Einfluss auf den Wert eines Objektes hat hingegen die Ausstattung, da diese immer auch Geschmack ist. Nicht jeder Kaufinteressent möchte teure Markisen oder ein Marmorbad.

6. Immobilienbewertung während der Corona-Pandemie?

Auch während der Corona-Pandemie haben Sie Möglichkeiten eine Immobilienbewertung an Ort und Stelle durchführen zu lassen.

Gehören Sie zu einer Risikogruppe wünschen Sie sich eventuell eine kontaktlose Form der Immobilienbewertung. Dies ist möglich und wird von vielen Immobilienmaklern angeboten. Da trotzdem eine Begehung des Objektes stattfinden muss, greift man auf digitale Lösungen zu. Wir erklären Ihnen wie eine solche Immobilienbewertung abläuft:

• Vorab werden dem Makler alle wichtigen Fakten per Mail oder Post zugesandt,d.h. Grundriss, Grundstücksgröße und Adresse.
• Der Eigentümer zeigt dem Immobilienmakler das Objekt bei einer Video-Konferenz. Während er mit der Handykamera oder dem Tablet die Immobilie filmt, schaut sich der Makler alles zeitgleich auf seinem PC an.
• Anschließend werden telefonisch oder per Mail offene Fragen besprochen.
• Anhand des Vergleichswerts kann der Makler dann den Immobilienwert errechnen.

• In fast allen Bundesländern ist es möglich auch während der Corona-Pandemie eine Begehung des Objekts zusammen mit dem Makler durchzuführen. Es ist auch möglich, denn Sachverständigen oder den Gutachter allein durch die Wohnung oder das Haus gehen zu lassen und zeitgleich über eine Video-Schaltung dabei zu sein. Den Haustürschlüssel könnte man hierfür vor Ort hinterlegen.
• Hält man die Hygiene- und Abstandsregeln ein, kann man auch während der Corona-Zeiten gemeinsam mit dem Immobilienmakler das Haus zu Bewertungszwecken besichtigen.