Nebenkosten beim Immobilienkauf

Philipp Weber4. Mai 2021

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind nicht zu unterschätzen. Käufer müssen mit ungefähr 13 Prozent zusätzlichen Kosten ausgehend vom Kaufpreis der Immobilie rechnen. Kostet die Immobilie beispielsweise 200.00 Euro müssen zusätzliche 26.000 Euro einkalkuliert werden. Interessant ist, dass sich durch die gesetzliche Regelung der Teilung der Maklerprovision , die seit 23.12.2020 in Kraft getreten ist, die Kaufbebenkosten deutlich verringern. Laut dieser Gesetzgebung trägt der Verkäufer die Hälfte der Provision. Zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf werden zudem auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten gezählt. Bei der Finanzierung des Immobilienkaufs erwarten die meisten Banken, dass Eigenkapital zumindest in der Höhe der Kaufnebenkosten vorhanden ist.

1. Die Maklerprovision als Kaufnebenkostenfaktor

War ein Makler in den Immobilienkauf involviert, wird mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Maklerprovision fällig. Üblicherweise beträgt diese 2 bis 7 Prozent des Kaufwertes. Gesetzlich gedeckelt ist die Höhe der Maklergebühr allerdings nicht. Die Regelung der Teilung der Maklerprovision, die seit Dezember 2020 gilt, sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für die Provision teilen. In der Regel geht man von je 50 Prozent aus. In einigen Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg) hatte bis dahin der Käufer die Maklerprovision zu bezahlen. Diese übliche Außenprovision galt auch, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt war. Die Neuregelung senkt daher die zu erwartenden Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb.

Wie viel Ersparnis die Neuregelung für den Käufer bringt, ist abhängig von er vereinbarten Höhe der Provision und dem Kaufpreis der Immobilie. In der Regel heißt das, dass sich Käufer seit Dezember 2020 etliche Tausender sparen. Erwerben Sie Beispielsweise eine Immobilie für 600.000 Euro und die Maklerprovision beträgt 5 Prozent, wird diese geteilt. Konkret bedeutet das, dass der Käufer nun nur 15.000 Euro Provision bezahlen muss, da die anderen 15.000 vom Verkäufer zu tragen sind.

2. Notarkosten und Grundbucheintrag als Kaufnebenkostenfaktor

Ein Immobilienkauf muss von einem Notar beurkundet werden, das heißt eine notarielle Beurkundung ist zwingend notwendig, damit der Kauf rechtsgültig ist. Hierfür und für den Eintrag ins Grundbuch, der beim Grundbuchamt erfolgt müssen, durchschnittlich 1,5 Prozent vom Immobilienkaufpreis berechnet werden.

Im Grundbuchamt werden der Eigentümerwechsel oder gegebenenfalls eine Auflassungsvormerkung eingetragen, auch Hypothekendarlehen, bei denen die Immobilie als Sicherheit dient, werden eingetragen.

3. Die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkostenfaktor

Die Grunderwerbsteuer muss bei jedem Immobilienkauf entrichtet werden. Nach §13 Nr. 2 GrEStG sind sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer Steuerschuldner. Aus diesem Grund wird im Kaufvertrag geregelt, welche Partei die Grunderwerbsteuer tatsächlich bezahlt. In der Regel wird erwartet, dass der Käufer diesen Part übernimmt. Je nach Bundesland macht der fällige Betrag 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie aus.

Das Finanzamt schickt dann den Grunderwerbssteuerbescheid an den Käufer. Binnen 4 Wochen ist der Betrag dann normalerweise zur Zahlung fällig.

Eine Einplanung der Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung ist unbedingt erforderlich, damit die Kosten dem Käufer nicht versehentlich über den Kopf wachsen.

Die folgende Übersicht listet noch einmal alle Kaufnebenkosten auf:

1. Maklerprovision : 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises

Die Provision wird frei zwischen Makler und Kunde verhandelt

 2. Notarkosten und Grundbucheintrag: etwa 1, 5 Prozent des Kaufpreises

Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung im Grundbuchamt

3. Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises

 Sie sollten also mit 8 bis 15 Prozent rechnen, die zum reinen Immobilienkaufpreis hinzukommen.