Wichtige Fakten zu den derzeitigen Grundstückpreisen

Philipp Weber4. Mai 2021

Bauland ist laut dem Statistischen Bundesamt teuer und die Preise steigen weiter. Wer 2020 ein Grundstück kaufte, zahlte bereits Höchstpreise. Wir informieren Sie ausführlich über Fragen zu den aktuellen Grundstückpreisen. Wie hoch sind die Baulandkosten in den verschiedenen Bundesländern? Wie ist die Preisentwicklung? Welche Ursachen spielen bei der Entwicklung der Preise eine Rolle? Welche zusätzlichen Kosten kommen auf den Käufer zu?

1. Die Quadratmeterpreise für ein baureifes Grundstück in Deutschland

Immobilien sind eine beliebte Anlageform, gerade auch in Krisenzeiten. Anleger möchten ihr Geld möglichst sicher investieren. Die Corona-Krise verstärkt den Trend zum Grundstückskauf. Bebaubare Grundstücke sind nicht leicht zu finden und die Preise entsprechend hoch. Dennoch ist die Nachfrage bei Kapitalanlegern und privaten Nutzern ungebrochen. Im Jahr 2019 berichtete das Statistische Bundesamt von Rekordpreisen in den deutschen Großstädten. In Ostdeutschland, im Saarland und in wenigen ländlichen Landkreisen sinken die Preise jedoch mitunter auch. Im Überblick gesehen, ist die Preisentwicklung bei baureifen Grundstücken in Deutschland jedoch stetig deutlich steigend.

Die Entwicklung der Preise für Bauland

• in den ersten drei Monaten des Jahres 2020 lag der Preisindex für bebaubare Grundstücke bei 153,3 Punkten. Damit ist der Index im Vergleich zu 2019 um 18 Prozent angestiegen.
• Allein innerhalb des Jahres 2019 war eine Preissteigerung von 18 Prozent zu verzeichnen
• Um 64 Prozent sind die Grundstückspreise seit 2010 teurer geworden

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Der Quadratmeterpreis für ein Grundstück

• Im Jahr 2019 lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Bauland in Deutschland bei 189,78 Euro. Im Jahr 2009 waren es lediglich 122,00 Euro.
• Im Jahr 2020 sind die Preise weiter gestiegen.
• 1.328,48 Euro musste man 2020 im Durchschnitt für ein baureifes Grundstück in Berlin bezahlen. 1.157,91 kostete der Quadratmeter Bauland in Hamburg.
• Mit teilweise unter 60 Euro waren die Preise in Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Sachsen-Anhalt vergleichsweise günstig.

Mit einem Blick in den Immobilienpreisspiegel können Sie sich über den Kaufpreis für baureifes Land in Ihrer Region informieren. Auch für Verkäufer lässt sich so ermitteln, welchen Preis sie beim Veräußern Ihres Grundstückes erzielen können.

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2. Die unterschiedlichen Preise in den Bundesländern

Eine Grundstücksbewertung ist sowohl beim Verkauf, als auch beim Kauf wichtig, da die Quadratmeterpreise nicht nur vom Bundesland, sondern auch von der Lage abhängen. Auch der Grad der Erschließung des Baulands spielt beim Preis eine Rolle. Die aufgezeigten Durchschnittswerte des Preises je Bundesland sind daher nur Richtwerte.

Quadratmeterpreis für ein baureifes Grundstück je Bundesland

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Die Kaufwerte in Stadtstaaten sind deutlich höher, als die der anderen Bundesländer. Die Preise für baureifes Land in Industrieregionen und ländliche Gegenden sind deutlich niedriger, als Grundstückspreise in städtischen Regionen.

Zwei Regionen im Vergleich:

•  Hamburg
  • Quadratmeterpreis für ein Baugrundstück in einem Viertel mit Wohnungen und Geschäften:  1.872,02 Euro
  • Preis pro Quadratmeter Bauland in einer in reinen Wohngegend:  780,12 Euro

•  Baden-Württemberg
  • Kaufwert pro Quadratmeter in einer Umgebung mit  Wohnungen und Geschäften:  595,59 Euro
  • Quadratmeterpreis für ein Baugrundstück in ländlichen Gegenden: 195,27 Euro
  • Preis pro Quadratmeter Bauland in einem Industriegebiet: 69,82 Euro

3. So hoch sind die Grundstückspreise in Deutschlands Metropolen

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Preise für baureifes Land in den deutschen Metropolen. Die Reurbanisierung der vergangenen Jahre ließ die Kaufwerte in die Höhe schnellen. Bauland ist in den Großstädten rar. Auch die Vorstädte und Randgebiete sind seit geraumer Zeit vom Anstieg der  Preise für Bauland betroffen. Mittelgroße Städte verzeichnen ebenfalls einen deutlichen Preisanstieg. Laden Sie hier die entsprechende PDF-Datei hoch.

(Tabelle mit PDF-Dateien einfügen)

4. Wie kann man den Preis für ein Grundstück berechnen?

Das Vergleichswertverfahren wird normalerweise angewandt, um den Kaufwert für baureifes Land zu ermitteln. In manchen Fällen sind jedoch keine vergleichbaren Grundstückspreise vorhanden, in diesem Fall wird der Bodenrichtwert zur Berechnung hergenommen. Dieser Wert wird aus vergangenen Kaufpreisen von Gutachterausschüssen errechnet.

Das Vergleichswertverfahren

Ein Immobilienmakler oder ein anderer Gutachter kann anhand des Vergleichsverfahrens der Wert eines Grundstücks ermitteln. Dabei werden Größe, Lage, Grundriss, Nutzungsmöglichkeiten, Ausrichtung des Grundstückes und andere Merkmale mit zum Vergleich herangezogen. Sich ähnelnde baureife Grundstücke werden dann miteinander verglichen. Grundlage sind die erzielten Kaufpreise der Vergleichsobjekte. Der Quadratmeterpreis, der so ermittelt wurde und die Quadratmeterzahl des zu ermittelnden Grundstücks ergeben den Richtwert. Allerdings gibt es mitunter keine Vergleichsobjekte, da in manchen Regionen in den letzten Jahren  aufgrund von Mangel auf dem Markt kaum noch Bauland verkauft wurde.

5. Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Preis

Es ist ebenfalls möglich den Kaufwert über den Bodenrichtwert zu errechnen. Der Gutachterausschuss der jeweiligen Region ermittelt diesen Wert im 2- jährigen Rhythmus. Verkaufte Grundstücke werden dabei nach Größe und Lage eingeteilt. Anschließend bildet der beim Verkauf erzielte Quadratmeterpreis die Grundlage zum Errechnen des Durchschnittspreises. Der Bodenrichtwert drückt also den Wert für je einen Quadratmeter baureifen Boden aus. Da dieser Wert nur alle zwei Jahre ermittelt wird, kann es passieren, dass der ermittelte Wert nicht mehr den tatsächlichen Marktwert widerspiegelt. Eine Abweichung von 10 bis 20 Prozent sollte daher einkalkuliert werden. Der Bodenrichtwert kann also nur als grobe Orientierung dienen.

Die Formel lautet: Aus dem Bodenrichtwert x der Grundstücksgröße ergibt sich der Grundstückspreis 

Das Geo-Informationszentrum Boris bietet Einsicht in die Bodenrichtwerte der jeweiligen Bundesländer. Auch für ganz Deutschland gibt es dort ein Bodenrichtwertinformationssystem. Zur Orientierung lassen sich hier viele Werte ablesen. Ein Gutachter vor Ort, der sich das Baugrundstück ansieht  und eine konkrete Bewertung abgibt, wird dadurch aber nicht ersetzt. Die Bebaubarkeit des jeweiligen Grundstücks kann nur vom Experten eingeschätzt werden und sie kann große Preisunterschiede ausmachen, gleichgültig, ob die Baugrundstücke sonst vergleichbar sind. Ein Experte vor Ort, zum Beispiel ein Grundstücksmakler ist ein guter Berater.

5. Die Gründe für die Preishöhe von Grundstücken

Das wichtigste Kritreium für den Kaufwert eines baureifen Grundstücks ist die Lage. Die Nachfrage bestimmt auch hier den Marktwert. Häufig nachgefragte Lagen verursachen einen geringen Bestand an veräußerbaren Grundstücken und die vielen Interessenten treiben den Preis in die Höhe. Hohe Quadratmeterpreise für Grundstücke sind die Folge. Großstädte wie München, Köln, Frankfurt, Hamburg oder Berlin sind Spitzenreiter bei der Preishöhe. Platzmangel in den Städten, großer Zuzug und geringe Neubauangebote sind Merkmale der Metropolen.

• Was ist eine gute Lage?
  Die unmittelbare Nachbarschaft in der das Grundstück liegt spielt zwar eine Rolle, doch auch die weitere Umgebung wird bei der Beurteilung miteinbezogen. Man unterscheidet hier zwischen Mikro-und Makrolage. Vorhandene Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind wichtige Kriterien.
• Das Merkmal der Besiedlungsdichte
  Parallel zur Anzahl der Bewohner einer Gemeinde steigen auch die Preise für Grundstücke an. Die 14 größten deutschen Metropolen verzeichnen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1128,33 Euro. Kleinere Gemeinden und Dörfer die nter 2.000 Einwohner verzeichnen, kommen auf einen Quadratmeterpreis von etwa 66,04 Euro im Schnitt.
• Nutzbarkeit
  Inwiefern ein Grundstück baurechtlich nutzbar ist, entscheidet sowohl das öffentliche, als auch das private Baurecht. Diese Bebaubarkeit bestimmt den Preis eines Grundstücks maßgeblich mit. Nicht jedes Grundstück darf überhaupt bebaut werden. Auch die Kriterien offene, oder geschlossene Bauwese sind zu beachten. Bei einer geschlossenen Bauweise dürfen zum Beisüpel Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser errichtet werden. Selbstredend ist der Kaufwert für ein solchrs Grundstück, auf dem mehr Quadratmeter Wohnraum entstehen können deutlich höher. Durchschnittlich 285,76 Euro pro Quadratmeter  ist solches Bauland wert. Eine offene Bauweise drückt den Kaufwert auf vergleichsweise geringe 210 Euro.  Quadratmeter).
• Grad der Erschließung
  Strom-, Wasser-, Abwasser- und Internetanschluss sind wichtige Anschlüsse. Je mehr ein Grundstück an solche Netzte angebunden ist, desto höher der Preis.
• Wie ist das Grundstück geschnitten?
  Der Preis wird auch davon bestimmt, ob ein Grundstück einen guten Schnitt hat. Eine geringe Breite zum Beispiel, erschwert die Möglichkeiten bei der Immobiliebgestaltung und schmälert den Kaufwert.
• Die Beschaffenheit des Bodens
  Ist der Boden feucht und muss eine Drainage gelegt werden, oder sind Schadstoffe in der Erde wirkt sich das negativ auf den Preis aus.

Sehen Sie sich in der Nachbarschaft um! Ähnliche Grundstücke , die erst kürlich verkauft wurden bieten eine gute Orientierung zur Preisfindung.

7. Kosten die zusätzlich auf den Käufer zukommen

Der reine Grundstückspreis ist ermittelt, doch weche weitere Kosten kommen auf Sie zu?

Kosten für die Erschließung

Internet-, Wasser-, Telefon- und Abwasseranschlüsse kosten Geld. Auch an die Energieersorgung muss ein baureifes Grundsück angeschlossen werden. Ist die Region noch völlig unerschlossen, dann ist es vielleicht sogar nötig einen Zufahrtsweg zu bauen. Kabel, Rohre, Leitungen und Arbeiten die anfallen kosten Geld. Die jeweilige Gemeinde erhebt zusätzlich Erschließungsgebühren. 90 Prozent dieser Gebühren muss der Grundstückseigentümer bezahlen und 10 Prozent die Gemeinde. Je unerschlossener das Grundstück, desto höher die Kosten. Fünfstellige Beträge sind für Erschließungsgebühren von neuem Bauland die Norm.

Kosten um das Bauland vorzubereiten

In einigen Fällen muss das Grundstück erst noch vorbereitet werden und  es fallen daher sogenannte Herrichtungsgebühren an. Schutt, alter Baumbestand, Wurzeln etc. müssen vor dem Baubeginn beseitigt werden. Auch hierfür sollten sie Geld einplanen. Lassen Sie sich zunächst einen Kostenvoranschlag unterbreiten.

Kosten für Makler und Notar

Bei der Maklerprovision ist die seit dem 23.12.2020 geltende bundesweite Neuregelung der Maklerprovision zu beachten. Üblicherweise bezahlt demnach der Käufer die Hälfte der Provision und der andere Teil geht zu Lasten des Verkäufers.

Wichtig: Die Teilung der Maklercourtage gilt nnicht für Grundstücksverkäufe und -käufe!

Die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch und die Notarkosten bezahlt in aller Regel der Käufer. Zunächst wird der Kaufvertrag beim Notar festgehalten und dies kostet Gebühren. Weitere Kosten können zum Beispiel für die Löschung von Grundschuldem oder dem Eintrag von Wohnrecht entstehen.

7. Ausblick auf die zu erwartende Preisentwicklung

Es ist zu erwarten, dass die Grundstückspreise in den Großstädten auch weiterhin ansteigen. Die Nachfrage nach Bauland ist ungebrochen und die verfügbaren Grundstücke rar. Die Preissteigerung der letzten Jahre war so immens, dass die Bundesregierung nun über die Grundsteuer-Reform eingreift um Spekulationen zu unterbinden. Die Gemeinden können einen nach der Grundsteuer C für Grundstücke einen höheren Hebesatz ansetzten, die nicht bebaut werden. Auf diese Weise soll der Anreiz Wohnraum zu schaffen vergrößert und Spekulationsmöglichkeiten verringert werden.

Die Bauzinsen sind derzeit sehr niedrig und die Kreditzinsen ebenfalls. Da Immobilien noch immer als rentable und sichere Gelanlage angesehen werden, ist zu erwarten, dass die Grundstückspreise weiter steigen. Vorallem in Metropolen mit begrenztem Wohnraum ist der Trend nach oben ungebrochen. In einigen ländlichen Regionen dagegen ist weiterhin damit zu rechnen, dass der Kaufwert eine leichten Abwärtstrend aufweist.

Die Preise für baureife Grundstücke werden also gesammt gesehen auch weiterhin steigen!