So ermitteln Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie

Philipp Weber4. Mai 2021

Spielen Sie mit dem Gedanken Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, ist es wichtig den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Dabei sollten Sie auch den Unterschied zwischen Marktpreis und Verkehrswert verstehen. Auf dieser Seite erklären wir Ihnen in wenigen Schritten, wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird und worauf Sie dabei achten sollten.

1. Was sagt der Verkehrswert einer Immobilie aus?

Der Verkehrswert entspricht dem Verkaufspreis, welchen die Immobilie voraussichtlich auf dem Markt erzielen wird. Wenn Sie also mit dem Gedanken spielen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, sollten Sie rechtzeitig den Verkehrswert ermitteln. Um diesen Wert zu ermitteln, macht man eine Immobilienbewertung. Dadurch stellen Sie sicher, dass der Preis für Ihre Immobilie nicht zu niedrig und auch nicht zu hoch angesetzt ist.

Gemäß dem Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) ist der Verkehrswert der Preis, den die Immobilie am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde. Dabei spielen nur die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie eine Rolle für den Verkehrswert.

Man könnte meinen, dass es sich dabei um eine einfache Formel hält. Jedoch muss man den Verkehrswert manuell ermitteln, denn auch die aktuellen Marktbedingungen spielen eine Rolle für den Verkehrswert. Dabei sollten Sie die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beachten. Dabei können Sie unterschiedliche Verfahren nutzen, die zu abweichenden Ergebnissen führen können.

Bezüglich der Preisbildung sollten Sie wissen, dass der gewöhnliche Geschäftsverkehr voraussetzt, dass diese auf einem offenen Markt vonstattengeht. In einem offenen Markt entscheiden alle Marktteilnehmer frei, können sich umfänglich informieren und haben entsprechenden Zugang zum Markt.

Der Verkaufspreis, den Sie für Ihre Immobilie erhalten, kann auch über oder unter dem Verkehrswert liegen, denn dieser Wert ist nur ein rein rechnerischer Wert. Das ist auch der Grund, warum Sie den Verkehrswert von einem Experten bestimmen lassen sollten. Der Verkehrswert ist nämlich die Grundlage für den Preis, für den Sie Ihre Immobilie auf dem Markt anbieten.

2. Wie ermitteln Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie?

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, können Sie unterschiedliche Verfahren nutzen. Je nach konkreter Aufgabenstellung können Sie, mithilfe von Experten, das passende Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie auswählen. Dabei wird in der Regel eines dieser drei Verfahren genutzt:

• Das Sachwertverfahren können Sie sowohl nutzen, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, als, auch wenn Sie diese vermieten. Dadurch eignet sich das Verfahren nicht nur für Wohnungen und Häuser, sondern auch für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien. Den Verkehrswert erhalten Sie, wenn Sie den Bodenwert mit dem Gebäudesachwert addieren. Durch Bodenrichtwerte können Sie den Bodenwert ermitteln. Für die Ermittlung des Gebäudesachwertes ziehen Sie die altersbedingten Wertminderungen von den Gebäudeherstellungskosten ab. Banken nutzen diese Methode häufig, um den Restgebäudewert zu ermitteln, da sie sich dabei an der sogenannten Substanz des Gebäudes orientieren können.
• Das Vergleichsverfahren eignet sich, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, die Sie bisher selbst genutzt haben. Die erzielten Verkaufspreise von Immobilien mit vergleichbarer Lage, Größe, Zustand und anderen Faktoren ergeben den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Dieses Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ist jedoch nur sinnvoll, wenn es viele zahlreiche Referenzwerte gibt.
• Das Ertragswertverfahren unterscheidet sich von den anderen beiden Verfahren zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie. Dieses Verfahren findet bei vermieteten Immobilien seine Anwendung. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine gewerbliche Immobilie, eine einzelne Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen. Der Ertragswert ist hier mit dem Verkehrswert gleichzusetzen, welcher sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert ermitteln lässt. Sie sollten dabei Faktoren wie Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und das Risiko von Mietausfällen berücksichtigen. Da dieses Verfahren komplex ist, sollten Sie Experten zurate ziehen.

Wie Sie sehen gibt es keine einfache Formel zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie. Dieser ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, die mit dem Wertermittlungsverfahren und der derzeitigen Marktsituation verbunden sind. Im besten Fall suchen Sie sich einen Gutachter aus, der aus mehreren Verfahren den Durchschnittswert beider ermittelten Verkehrswerte nutzt.

 3. Welche Faktoren spielen für den Verkehrswert einer Immobilie eine Rolle?

Der am Markt erzielbare Verkaufspreis entspricht nicht dem Verkehrswert einer Immobilie. Der Marktwert ergibt sich aus Angebot und Nachfrage. Das ist auch bei dem Verkehrswert der Fall. Sobald die Nachfrage nach einer Immobilie wächst und das Angebot knapp ist, steigt der Verkehrswert proportional an.

• Der Bodenrichtwert ist ein Indikator für die Nachfrage nach einer bestimmten Lage. Diesen Wert sollten Sie für Ihr Grundstück individuell ermitteln lassen. Der Wert gilt jedoch nur als Anhaltspunkt, an dem man sich orientieren kann. Die Zahlen ergeben sich aus vergleichbaren Grundstücksverkäufen.
• Neben dem Bodenwert sollten Sie den Gebäudewert bestimmen lassen. Dieser setzt sich aus vielen Faktoren zusammen. Mieteinnahmen und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien wirken sich positiv auf den Gebäudewert und somit auf den Verkehrswert aus. Instandhaltungskosten, niedrige Mieteinnahmen und Mängel wirken sich negativ auf den Verkehrswert aus.
• Wollen Sie den Verkehrswert eines freien Gebäudes ermitteln spielen die Gebäudemerkmale und Ausstattung, Gebäudezustand, Baujahr und die Wohn- und Nutzfläche eine wichtige Rolle bei der Bewertung. Ausbaumöglichkeiten, Barrierefreiheit und eine Tiefgarage sind Faktoren, die den Verkehrswert steigern können.
• Den Immobiliengutachter sollten Sie mit Bedacht auswählen, denn er spielt bei der Ermittlung des Verkehrswerts die Schlüsselrolle. Da der Verkehrswert nicht durch eine einfache Rechnung ermittelt werden kann kommen Gutachter oft auf abweichende Ergebnisse. Das liegt meist nicht an deren Expertise, sondern an den vielfältigen Faktoren, die für den Verkehrswert eine Rolle spielen.

4. Wie unterscheiden sich Marktpreis und Verkehrswert?

Marktpreis und Verkehrswert können gleich sein oder sich deutlich unterscheiden.

Der Verkehrswert ist eine rein objektive Betrachtung von den Merkmalen der Immobilie. Er ist relevant, wenn Sie die Immobilie im Bekanntenkreis verkaufen wollen und den tatsächlichen Wert ermitteln wollen. Auch bei Zwangsversteigerungen ist der Verkehrswert ein Anhaltspunkt.

Der Marktpreis hingegen kann deutlich höher sein als der Verkehrswert. Die Nachfrage kann diesen in die Höhe treiben. Bei niedriger Nachfrage kann der Marktpreis auch unter dem Verkehrswert liegen.

5. Welche Dokumente benötigen zur Berechnung des Verkehrswertes?

Neben der Bestandsaufnahme der Immobilie müssen Sie auch einige Dokumente bereithalten, die Informationen für die Ermittlung des Verkehrswertes beinhalten.

• Auszug aus dem Grundbuch
• Notarielle Urkunden
• Eintragungen wie Wege- und Wohnrechte
• Baupläne und Grundrisse
• Baubeschreibung
• Flurplan
• Berechnung der Wohnfläche
• Energieausweis der einzelnen Gebäude

Bei Eigentumswohnungen legen Sie dem Gutachter außerdem folgende Dokumente vor:

• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnungen
• Teilungserklärung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre

Bei Ertragsobjekten sollten Sie folgende Dokumente bereithalten:

• Aufstellung der Bewirtschaftungskosten
• Einzelne Mietverträge
• Mietaufstellungen 

6. Welche Schritte sind notwendig um den Verkehrswert zu berechnen?

Zunächst besprechen Sie mit dem Gutachter, um welche Art von Immobilienbewertung es sich handelt. Sie sollten ihn mit allen Umständen rund um die Verkehrswertermittlung vertraut machen. Bei einem Immobilienverkauf reicht oft eine kostenlose Immobilienbewertung aus. Benötigen Sie eine schriftliche Stellungnahme über den Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Scheidung oder einer Erbangelegenheit, so sollten Sie dies deutlich äußern.

Einen erfahrenen Gutachter erkennen Sie mitunter daran, dass er einen Termin vor Ort vereinbart und anhand einer Checkliste die Immobilie bewertet. Wertmindernde und wert erhöhende Faktoren wird er vor Ort am besten erkennen. Dabei spielen diese Punkte eine Rolle:

• Alter des Hauses
• Zustand des Daches
• Anbaumöglichkeiten
• Sanierungsbedarf von Sanitäranlagen, Elektro- und Wasserleitungen
• Ausrichtung zur Sonne
• Stellplätze oder Garagen
• Verkehrsanbindungen
• Bildungsangebote, Naherholungsgebiete und Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung 

7. Welchen Einfluss hat das Grundstück für den Verkehrswert eines Hauses?

Auch das Grundstück spielt bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine wichtige Rolle. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, bei der das Haus in einem schlechten Zustand ist, wird das Grundstück den Verkehrswert maßgeblich bestimmen. In diesem Fall entspricht der Verkehrswert dem Grundstückspreis mit Abzug der Abrisskosten. In den meisten Fällen können Sie den Wert des Hauses und den Wert des Grundstücks nicht einfach addieren, um den Verkehrswert der gesamten Immobilie zu erhalten. Vielmehr wird der Gutachter sich an den erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien orientieren. Dadurch erhalten Sie dann einen professionell ermittelten Verkehrswert für Ihre Immobilie.