Genau erklärt: Die Neuregelung der Maklerprovision

Philipp Weber12. Januar 2021

Am 23. Dezember 2020 trat die Neuregelung der Maklerprovision in Kraft. Das darin enthaltene Bestellerprinzip legt fest, dass der Vermieter künftig die Maklerprovision zahlen muss. Ist dies auch beim Verkauf von Immobilien der Fall? Wie viel Provision darf ein Makler noch verlangen? Wir beraten Sie und beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Neuregelung der Maklerprovision“

1. Voraussetzungen, damit ein Makler Provision fordern darf

Folgende Voraussetzungen müssen laut § 652 BGB erfüllt sein, damit ein Makler einen Anspruch auf Provision erheben darf:

• Der Maklervertrag muss ordnungsgemäß abgeschlossen und damit wirksam sein
• Die erbrachte Tätigkeit des Maklers (Vermittlung) ist nachweisbar
• Der Miet- bzw. Kaufvertrag wurde unterzeichnet
• Der Vertrag kam aufgrund ener nachweisbaren Tätigkeit des Maklers zustande
• Kein aufgetretener Mangel setzt den Vertragsabschluss im Nachhinein außer Kraft

2. Das Bestellerprinzip: Wer kommt bei einer Vermietung für die Provision auf?

Es war bis Juni 2015 fast überall üblich, dass der Mieter allein ür die Maklergebühren aufkam. Eine Ausnahme war meist nur möglich, wenn die Immobilie kaum einen Abnehmer fand. Die Regelungen waren zudem in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. Eine am 18. August genannte Vereinbarung, die sich Wohnpaket nennt, bringt nun bundesweit geltende Neuerungen mit sich. Demnach sollen in Zukunft die Maklergebühren gerecht zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.

Seit dem 1.6.2015 gilt bei einer Vermietung das Bestellerprinzip

Die Maklerprovision hat nach der am 1.6.2015 eingeführten Neuerung der Besteller zu entrichten. In der Regel zahlt also der Vermieter dem Makler die Provision.

Ein großer Vorteil für die Mieter. Allerdings geht seit der Einführung des Bestellerprinzips das Angebot an Mietwohnungen stark zurück. In manchen Gegenden ist es schwierig überhaupt eine Mietwohnung zu finden. Vermieter suchen sich, um die Maklergebühren zu umgehen, oft eigenständig einen Nachmieter und die Wohnung kommt gar nicht erst auf den freien Markt.

Spitzfindige Vermieter versuchen zudem sich die Provision auf andere Weise wieder herein zu wirtschaften, zum Beispiel, indem sie eine Abschlagszahlung verlangen. Kosten für Einbauküchen, Böden, oder ähnliches werden dem Mieter aufgebürdet, um auf diese Art indirekt die Maklerprovision auszugleichen. Legal ist ein solches Vorgehen nicht. Es gibt Eigentümer, die daher ihre Immobilie lieber gleich verkaufen, vor allem, da zurzeit gute Gewinne damit erzielt werden können. Mancherorts gibt es zu dem Mietbremsen, die die Einnahmen der Eigentümer begrenzen.

3. Neuerungen im Jahr 2021! Wer bezahlt bei Kauf/Verkauf die Maklergebühr?

Entgegen den Forderungen der Opposition wird es, kein Bestellerprinzip beim Immobilienkauf- verkauf geben! Die Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) hatte dies gefordert. Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer war der Vorschlag der FDP um die Kaufnebenkosten erschwinglich zu halten. Die Partei der Grünen verlangte gar die Maklergebühren auf unter 2 Prozent festzulegen.

Inzwischen steht fest, das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Immobilien nicht für den Kauf/Verkauf. Im August 2019 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Es soll dafür sorgen, dass sich nun auch in den Bundesländern Hessen, Hamburg, Berlin, Brandenburg und Bremen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision untereinander aufteilen. Die Neuerung gilt bundesweit und verlangt eine gerechte Teilung der Maklergebühren im Fall eines Kaufes zwischen den beteiligten Parteien.

Das hat sich konkret verändert:

Ab wann gilt die Regelung der geteilten Maklerprovision?

Die Regel der Teilung der Maklerprovision trat am  23.12.2020 in Kraft! Der Gesetzentwurf war im Mai angenommen worden und wurde am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Anschließend trat eine sechsmonatige Übergangszeit bis zum endgültigen Inkrafttreten der Regelung ein.

Wer bezahlt seit Inkrafttreten des Gesetzes die Maklerprovision?

Drei Möglichkeiten einer Provisionsregelung:

• 1. Eine Doppelprovision (§ 656c BGB) wird vertraglich vom Makler mit Verkäufer und Käufer vereinbart. Ein solches Vorgehen wird wohl in Zukunft die Norm sein. Käufer und Verkäufer müssen dann zu je 50% für die Maklergebühren aufkommen.
  Das Gesetz besagt, dass der Makler seine Tätigkeit keiner Partei unentgeltlich anbieten darf. Maklerprovision müssen entweder beide Parteien bezahlen, oder der Vermittler hat seinen Anspruch auf Provision verwirkt.

• 2. Vertraglich geregelte, Provisions-Übernahme von nur einer Partei mit Abwälzung. Es ist möglich, dass der Verkäufer sich vertraglich dem Makler gegenüber verpflichtet die ganze Provision zu bezahlen. Im Nachhinein hat der Verkäufer dann die Möglichkeit die Gebühren wenigstens zum Teil vom Käufer erstattet zu bekommen. Diese sogenannte Abwälzung (§ 656d BGB) besagt, dass der Makler nur für den Verkäufer gearbeitet hat, nur er ist Vertragspartner. Der Käufer schließt erst beim Kaufvetrag eine Vereinbarung ab, in der er sich dem Verkäufer gegenüber verpflichtet 50% der Maklergebühren zu übernehmen. Der Verkäufer kann freiwillig auch einen höheren Prozentsatz zahlen.

• 3. Einsetige Provisions-Übernahme. Es gibt auch weiterhin keinen gesetzlichen Zwang eine Doppelprovision zu vereinbaren. Es gibt auch weiterhin folgende zwei Möglichkeiten:

• Innenprovision: Diese Form der Gebührenübernahme kann zwischen Makler und Verkäufer vereinbart werden. In diesem Fall übernimmt der Verkäufer die gesamten Maklergebühren mit Mehrwertsteuer.
• Außenprovision: Im Falle, dass ein Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag an den Makler vergibt, ist eine reine Außenprovision möglich. Hierfür darf der Makler das künftige Objekt jedoch noch nicht akquiriert haben.

• Die Maklerprovision-Neuregelung ist für folgende Verträge bindend

  Sowohl das Bestellerprinzip, als auch die Teilung der Maklerprovision gelten ausschließlich für Maklerverträge! Die Verträge müssen einem der folgenden Zwecke dienen: 

  • Dem Kauf von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Wohnungen, dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits vermietet ist.
  • Die Regelung der Provisionsaufteilung gilt nur, wenn der Käufer die Immobilie zu seinem eigenen Nutzen erwirbt. Vermögensaufbau und Selbstnutzung möchte der Gesetzgeber mit dieser Einschränkung explizit bestärken
  • Es gibt jedoch auch Verträge und Vertragsgegenstände die von der neuen Provisionsregelung ausgenommen sind, dies betrifft:
  • Mehrfamilienhäuser
  • unbebaute Grundstücke
  • Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser, die von Unternehmen oder Investoren gekauft werden
  • Grundstücke zum Bau eines Eigenheimes

Gibt es für Maklerverträge nach dem neuen Gesetz weitere Regeln?

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie wird ein Maklervertrag von den Parteien  in Textform unterzeichnet. Der Auftraggeber muss namentlich genannt sein. Eine Textform schließt Mails, SMS, WhatsApp und Fax mit ein. Ein nur mündlicher Vertrag, oder eine durch konkludentes Handeln geschlossene Vereinbarung, sind ungültig.

Wer zahlt bei Provisionsaufteilung zuerst?

Ist eine Doppelprovision vereinbart, gibt es keine Regelung, wer zuerst zu bezahlen hat. §656d BGB

Der Verkäufer muss seinen Anteil an der Provision jedoch zuerst bezahlen, wenn er einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt. §656c BGB

Wie hoch darf die Maklerprovisionen beim Kauf sein?

Es ist nicht gesetzlich geregelt, wie hoch die Maklergebühren sein dürfen. Ob der Verkäufer zwei, drei, oder vier Prozent plus Mehrwertsteuer des Verkaufspreises zu zahlen hat, lässt sich verhandeln. Es ist lediglich zu beachten, dass dem Käufer der im Zuge der Provisionsteilung gleiche Betrag berechnet wird.

4. Wieviel Provision darf ein Makler verlangen?

Im Zuge einer Vermietung ist die Höhe der Provision klar geregelt. Höchstens 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer muss der Besteller an den Makler entrichten.

Die Provisionshöhe beim Immobilienverkauf unterliegt jedoch keiner geregelten Vorgabe, Das seit dem 23.12.2020 geltende Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision erleichtert jedoch den Geldbeutel der Käufer, da nur noch die Hälfte der Provision zu seinen Lasten gehen. Da das Gesetz noch neu ist, lässt sich schlecht sagen welche Höhe auf dem Immobilienmarkt üblich sein wird.

Natürlich gab es auch vor dem Inkrafttreten des Gesetztes eine durchschnittliche Gebührenhöhe an der sich die Makler und Verkäufer im jeweiligen Bundesland ausrichteten. Inwiefern diese Richtwerte jedoch noch Gültigkeit haben, wird die Zeit zeigen.

Übliche Höhe der Maklerprovision vor Inkrafttreten der Neuerung

BUNDESLAND
MAKLERPROVISION GESAMT
ANTEIL VERKÄUFER
ANTEIL KÄUFER

Baden-Württemberg
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Bayern
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Berlin
7,14 %
0 %
7,14 %

Brandenburg
7,14 %
0 %
7,14 %

Bremen
5,95 %
0 %
5,95 %

Hamburg
6,25 %
0 %
6,25 %

Hessen
5,95 %
0 %
5,95 %

Mecklenburg-Vorpommern
5,95 %
2,38 %
3,57 %

Niedersachsen¹
7,14 % oder 4,76-5,95 %
3,57 % oder 0 %
3,57 % oder 4,76-5,95 %

Nordrhein-Westfalen²
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Rheinland-Pfalz³
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Saarland
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Sachsen
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Sachsen-Anhalt
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Schleswig-Holstein¹
7,14 %
3,57 %
3,57 %

Thüringen ⁴
7,14 %
3,57 %
3,57 %Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Dezember 2020

5. Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Im Falle einer Vermietung ist eine Verhandlung nicht üblich.

Ein Verkäufer kann mit dem Makler die Provision frei verhandeln. Vorallem wenn  das Haus oder die Wohnung ohne großen Aufwand gut zu verkaufen sind. Als Käufer hat man umgekehrt dann Verhandlungsspielraum, wenn die Immobilie nur schwer an den Mann zu bringen ist.

6. Gibt es Möglichkeiten die Provision zu umgehen?

Der vertraglich geregelte Zahlungsanspruch besteht auch nach dem Erlöschen des Maklervertrages weiter! Dies gilt es zu beachten, wenn man den Makler umgehen möchte, indem man den Kauf direkt über den Hauseigentümer abwickelt.

7. Wann muss an de Makler bezahlt werden?

Der Makler wird normalerweise in den Geschäftsbedingungen des Vertrages festlegen, dass die Zahlung mit Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages fällig wird. Üblicherweise hat man einen Spielraum von 14 Tagen, um das Geld zu überweisen. Im Verkaufsfall ist es auch möglich, als Zahlungsziel den Eingang des Kaufpreises vom Käufer zu vereinbaren.

Die Neuregelung der Maklergebühren regelt auch die Reihenfolge der zu leistenden Zahlungen:

Bei einem  Maklervertrag der lediglich zwischen Verkäufer und Makler geschlossen wurde und bei dem später ein Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt wird, zahlt als Erstes der Verkäufer. Erst wenn dieser seine Zahlung nachgewiesen hat ist er Käufer an der Reihe.

Bei einer vereinbarten Doppelprovision gibt es keine festgelegte Reihenfolge.

8. Nicht jede Maklerprovision ist gerechtfertigt

Unter Punkt 1 haben wir die Voraussetzungen aufgelistet, unter denen ein Makler Provision einfordern darf . Sind die Bedingungen nicht erfüllt, können die Gebühren zurück gefordert werden.

Zum Beispiel, könnte dies der Fall sein, wenn der Vertrag nur mündlich zusztande kam. Der Makler muss den Vertragspartner auch über sei Widerrfsrecht aufgeklärt haben. War dies nicht der Fall, kann man die Provision zurück verlangen.

Durch die Neuregelung der Maklerprovision beim Immobilienkauf ist es nicht möglch, dass der Makler provisionsfrei für den Verkäufer tätig ist und sich das Geld dann vom Käufer holt. 

Damit dies möglich wäre, müsste der Makler den Käufer vor dem Inkraftreten der Neuregelung, also vor dem 23.12.2020 gefunden haben. Das Datum des Kaufvertrages ist hierfür jedoch nicht entscheidend. Es reicht, wenn der Käufer sein Interesse signalisiert hat, zum Beispiel, indem er sich vor dem 23.12.2020 Unterlagen zuschicken ließ.