Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Philipp Weber4. Mai 2021

Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Wie viel Grunderwerbsteuer Sie beim Kauf einer Immobilie bezahlen müssen, ist im jeweiligen Bundesländern unterschiedlich. Die Spanne variiert zwischen 3,5 % und 6,5 %. Der Berechnung liegt der Kaufpreis für die Immobilie zugrunde. Planen Sie die Grunderwerbsteuer in Ihre Kalkulation mit ein, denn sie gehört zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Weitere Nebenkosten sind zum Beispiel die Notarkosten und die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch.

1. Wann muss man die Grunderwerbsteuer bezahlen?

In aller Regel bezahlt die Grunderwerbsteuer der Käufer. Laut Gesetz sind jedoch beide Parteien, d.h. Verkäufer und Käufer gleichermaßen Steuerschuldner §13 Nr. 2 GrEStG. Wer die Zahlung leistet, wird im Kaufvertrag geregelt und meist geht sie Zulasten des Käufers. Rechtlich wirksam ist der Kaufvertrag Ihres Immobilienkaufes nach der notariellen Beurkundung.

Der Notar leitet den unterschriebenen und beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt weiter. Die als zahlungspflichtig vorgesehene Partei bekommt dann einen Grunderwerbssteuerbescheid zugeschickt. Nun besteht vier Wochen Zeit den Betrag zu bezahlen. Unter Umständen kann das Finanzamt auch ein späteres Zahlungsziel setzten. §15GrEStG.

Als nächsten Schritt erhält der Käufer nach Eingang der Zahlung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird für den Eintrag im Grundbuchamt benötigt.

2. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

In jedem Bundesland gilt ein anderer Steuersatz für den Grunderwerb. Der geltende Prozentsatz wird auf die Höhe des Kaufpreises angerechnet. In Schleswig-Holstein liegt der Steuersatz im Jahr 2021 bei 6,5%. Würden Sie dort eine Immobilie für 200.000 Euro kaufen, müssten Sie 12.987 Euro Grundsteuer ans Finanzamt bezahlen. Anbei einige Bundesländer und der Steuersatz für den Erwerb von Immobiliengrund im Jahr 2021.

Baden-Württemberg 5,0 %                                    Niedersachsen 5,0 %

Bayern 3,5 %                                                                Nordrhein-Westfalen 6,5 %

Berlin 6,0 %                                                                 Rheinland-Pfalz 5,0 %

Brandenburg 6,5 %                                                   Saarland 6,5 %

Bremen 5,0 %                                                              Sachsen 3,5 %

Hamburg 4,0 %                                                           Sachsen-Anhalt 5,0 %   

Hessen 6,0 %                                                                Schleswig-Holstein 6,5 %

Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %                      Thüringen 6,5 %

3. Weshalb ist der Steuersatz für Grunderwerb unterschiedlich hoch?

Jedes Bundesland kann seit dem 1. 9. 2006 den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer eigenständig festlegen Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG. Die Länder machten sich die zunutze und erhöhten fast alle den Steuersatz, um ihre Kassen aufzubessern.

Der Steuersatz in den Ländern ist nun unterschiedlich hoch. Während er in Bayern nur 3,5 % beträgt, bezahlt man in Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen ganze 6,5 %.

Diese Steuererhöhungen sind für Immobilienkäufer eine schlechte Nachricht. Die Kaufnebenkosten für Immobilien sind damit zum Teil deutlich gestiegen.

4. Wer ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen?

Privatverkauf:

Verkaufen Sie Ihre Immobilie an Ihren Ehepartner, oder ihre Kinder, d. h. Verwandte 1. Grades,  fällt keine Grunderwerbsteuer an! § 3 GrEStG1. Verkauft also die Mutter das Haus an die Tochter, ist der Kauf frei von Grunderwerbsteuer.

Grundsätzlich ist eine geerbte Immobilie oder eine geschenkte frei von Grunderwerbsteuer. Allerdings können trotzdem nach dem Erbschaftsteuergesetz oder dem Schenkungssteuergesetz Steuern anfallen.

Grundstücke die weniger als 2.500 Euro gekostet haben bilden ebenfalls eine steuerliche Ausnahme, denn auch hier ist keine Grunderwerbsteuer fällig.§3 Nr.1 das Grunderwerbsteuergesetz.

Gewerblicher Verkauf:

Mittels eines Share-Deals können gewerbliche Käufer die Grunderwerbsteuer umgehen. Hierfür werden Anteile an der Firma gekauft, der die Immobilie gehört und nicht die Immobilie selbst. 94,9 Prozent darf der Anteil betragen, der gekauft wird, um keine Grunderwerbsteuer bezahlen zu müssen. Nach fünf Jahren können die Anteile dann jedoch 100 Prozent betragen.

Dieses steuerliche Schlupfloch für Unternehmen soll jedoch in Zukunft verringert werden. Während die Opposition eine Senkung auf 75 Prozent vorschlägt, soll der Anteil lediglich auf 90 Prozent reduziert werden.

5. Gibt es Möglichkeiten die Grunderwerbsteuer zu senken?

Bei einem Immobilienkauf, oder -verkauf fällt immer Grunderwerbsteuer an! Die einzigen Ausnahmen wurden unter Punkt 4 aufgelistet.Es gibt jedoch Möglichkeiten die Grunderwerbsteuer zu senken. Da die Grunderwerbsteuer den Kaufpreis zur Grundlage hat, sollten Sie den Vertrag auf folgende Weise anpassen, um Steuern zu sparen:

• Im Falle eines Hausbaus sollten Sie getrennte Verträge machen. Einen Vertrag für den Bau des Hauses und einen für das Grundstück. Auf diese Weise wird die Grunderwerbsteuer lediglich für den Kaufpreis des Baulands berechnet.
• Berechnen Sie Sonderausstattungen wie eine Sauna, ein Carport oder ein Gartenhaus nicht im Kaufvertrag, sondern extra.
• Der Kaufvertrag sollte nur berücksichtigen, was unbeweglich ist, also die Immobilie und keine beweglichen Extras.

Ein Beispiel:
Sollten Sie ein Haus in Baden-Württemberg kaufen, das 300.000 Euro kostet dann müssen Sie dort 15.000 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen, d.h. 5,0 %. Indem Sonderausstattungen wie die Einbauküche für 10.000 Euro, die Markise für 3.000 Euro und der Gartenpavillon 2.000 Euro gesondert ausgewiesen werden, reduziert sich der Kaufpreis der Immobilie auf 285.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer kostet nun statt 15.000 Euro nur 14.250. Sie haben 750 Euro gespart.

Sie sollte  jedoch nicht zu viel Sonderausstattung und bewegliche Gegenstände herausrechnen, da das Finanzamt sonst darauf aufmerksam wird. Falls nachgefragt wird, sollten Sie alle Rechnungen und Belege zur Hand haben. Zudem schmälern Sie mit dem Herausrechnen der Extras auch den Wert der Immobilie, den die Bank zur Baufinanzierung zugrunde legt.

6. Es gibt auch noch die Grundsteuer!

Die Grundsteuer ist etwas völlig anders als die Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer sind oft verwirrt und fragen sich, was ist die Grundsteuer von der Grunderwerbsteuer unterscheidet? Wir erklären Ihnen den Unterschied:

Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Sie wird nur ein einziges Mal bezahlt, und zwar beim Erwerb einer Immobilie. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Steuersatz des Bundeslandes, indem die Immobilie steht.

Die Grundsteuer muss von Immobilienbesitzern jährlich an die örtliche Gemeinde entrichtet werden. Jede Gemeinde legt hierfür einen Hebesatz zugrunde und den Steuermessbetrag. Dies wird mit einem vom Finanzamt festgelegten  Einheitswert verrechnet.