Alle Fakten zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Philipp Weber4. Mai 2021

Erfahren Sie alles Wesentliche über die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Diese Steuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie vor der Ablauffrist von 10 Jahren wieder verkaufen möchten. Sie müssen dann Steuern auf den Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf bezahlen. Wir erklären Ihnen wie man die Spekulationssteuer berechnet und wie man diese Steuer unter Umständen umgehen kann.

Grundlegendes zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf:

Eine vermietete Immobilie sollte zehn Jahre in  Ihrem Besitz gewesen sein, bevor Sie diese veräußern, damit keine Spekulationssteuer bezahlt werden muss. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach der Größe des Gewinns, den Sie aus dem Verkauf erwirtschaften und wird individuell festgelegt. Für Immobilien, die selbst bewohnen oder selbst nutzen gelten Ausnahmeregeln, mit denen Sie die Spekulationssteuer umgehen können.

1. Wann muss Spekulationssteuer bezahlt werden?

Der Gesetzgeber möchte durch die Spekulationssteuer vermeiden, dass der Preis von ohnehin knappen Gütern in die Höhe getrieben wird. Da Mietobjekte Mangelware sind, gilt dies insbesondere für den Verkauf von vermieteten Wohnungen und Häusern. Mieten würden durch willkürliches Spekulieren auf dem Immobilienmarkt sonst kaum noch bezahlbar sein.

Für den Verkauf von Immobilien hat er Gesetzgeber eine Spekulationsfrist von 10 Jahren festgelegt. Gewinne die Sie aus privaten Geschäften erwirtschaften sind grundsätzlich steuerpflichtig, doch beim privaten Immobilienverkauf fällt nur Steuer an, wenn sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vor der Frist von zehn Jahren veräußern. Allerdings gibt es Ausnahmeregelungen, die es Ihnen unter Umständen ermöglichen die Spekulationssteuer zu umgehen.

Für den Verkauf von Aktien gilt seit dem Jahr 2009 die Abgeltungssteuer, die an keine Frist gebunden ist. Für den Verkauf von Gold wiederum gibt es eine Spekulationsfrist, ebenso bei Handel mit Münzen.

Die Spekulationsrist richtet sich nach dem auf dem Kaufvertrag festgehaltene Datum. Sie müssen also auf den Tag genau darauf achten, wann die zehn Jahre seit dem Immobilienkauf verstrichen sind.

2. Wie kann man Spekulationssteuer vermeiden?

Prüfen Sie, ob eine der folgenden Ausnahmeregeln auf sie zutreffend ist:

1. Eigennutzung! Haben Sie die Wohnung oder das Haus, dass Sie veräußern möchten zwischen Ankauf und Verkauf selbst bewohnt? Ist dies der Fall, müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen.
2. Vermietung und Eigennutzung: Haben Sie Ihre Immobilie zwischenzeitlich vermietet? Es fällt dennoch keine Spekulationssteuer an, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und zusätzlich zwei Jahre vorher selbst in der Immobilie gewohnt haben.
3. Falls weder Punkt 1 noch Punkt 2 auf Sie zutreffen, können Sie nur um die Spekulationssteuer herum kommen, wenn Sie sich an die gesetzliche Frist von 10 Jahren bis zum Verkauf halten.

Der Gesetzgeber besteuert also den Verkauf dann nicht, wenn die Eigennutzung im Vordergrund stand.

3. Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Der Kaufpreis mit allen beim Kauf entstandenen Nebenkosten wird dem Verkaufspreis gegenübergestellt. Der Saldo das sich daraus ergibt, ist die Grundlage für die Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Abschreibungen die geltend gemacht wurden, werden hinzugezählt und Erhöhen die Summe die zu versteuern ist. Solche Abschreibungen haben viele Eigentümer bei vermieteten Immobilien geltend gemacht.

Beispiel:

Nehmen wir an, Sie besitzen eine vermietete Wohnung für die Sie abzüglich der Grunderwerbsteuer und der Abschreibungen 230.000 Euro bezahlt haben und verkaufen dieses Objekt für 270.000 Euro, dann beträgt der zu versteuernde Wert 40.000 Euro. Nun, kommt es des Weiteren darauf an, wie hoch Ihr Steuersatz ist. Nehmen wir an, er liegt bei 40%, dann müssten Sie demzufolge 16.000 Spekulationssteuer bezahlen.

Der Wertgewinn muss bei der Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgeführt werden. Ihr individueller Steuersatz leitet sich dabei aus Ihren gesammelten Einkünften ab.
Beachten Sie: Der Wertgewinn kann mit Verlusten aus weiteren Spekulationsgeschäften verrechnet werden. Haben Sie jedoch beim Immobilienverkauf einen Wertverlust hinnehmen müssen, lässt sich dieser jedoch nicht mit anderen Gewinnen verrechnen.
Beachten Sie zudem: Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, indem Sie eine der Wohnungen bewohnt haben, müssen Sie anteilig Spekulationssteuer bezahlen, falls Sie die 10 Jahres Frist nicht einhalten.

4. Die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Ob der Gesetzgeber Ihre Immobilie als private oder gewerbliche einschätzt, richtet sich nach der „Drei Objekt Grenze„. Der Fiskus schätzt Sie als gewerblicher Immobilienhändler ein, wenn Sie im Laufe von fünf Jahren mit mehr als drei  Immobilien gehandelt haben. Haben Sie also mehrere Objekte modernisiert, gebaut, gekauft und dann weiterverkauft gelten Sie als gewerblicher Händler. Dabei ist es unerheblich, ob es sich hierbei um Wohnungen, Häuser, oder gar Mehrfamilienhäuser handelt. Gewerblicher Grundstückshandel ist auch gegeben, wenn die Absicht des Verkaufs von vornherein erkennbar ist. Die „Drei Objekt Grenze“ ist keine starre Regel, sondern wird vom Finanzamt individuell geprüft.

Beachten Sie: Gelten Sie als gewerblicher Grundstückshändler müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen, wenn Sie die 10 Jahres Frist nicht einhalten, außerdem müssen Sie Gewerbesteuer entrichten!

5. Die Spekulationssteuer im Falle einer Erbschaft

Wie verhält es sich mit der Spekulationssteuer im Falle einer Erbschaft? Erben Sie eine Immobilie, dann geht mit dem Erbe die Spekulationsfrist an Sie über! Praktisch bedeutet dies, dass Sie vor dem Verkauf genau auf den Kaufvertrag sehen sollten. Ab dem Datum des Vertrags muss die Frist von zehn Jahren bis zum Verkauf eingehalten werden, damit keine Spekulationsfrist anfällt. Die unter Punkt 2 aufgelisteten Ausnahmeregeln gelten auch im Erbschafts-Fall.

6. Die Spekulationssteuer im Falle einer Schenkung

Genau wie bei einer geerbten Immobilie, so geht auch im Falle einer Schenkung die Spekulationsfrist an Sie über.

Beachten Sie: Bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Familie gilt das Spekulationsgesetz ebenso, wie bei einem Verkauf zwischen fremden Parteien. Selbst bei einer Schenkung, einem Verkauf, oder einer Übertragung an den Ehepartner oder ein Kind wird keine Ausnahme von der Regel gemacht.

7. Bauland und Spekulationssteuer

Besitzen Sie Bauland können Sie dies vor dem Verkauf nicht bewohnt haben und daher kann die Regelung für Wohnungen und Häuser nicht 1:1 auf Bauland übertragen werden. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für unbebautes Land daher uneingeschränkt!

Beachten Sie: Haben Sie ein Grundstück gekauft und bauen darauf ein Haus, dass dann vermietet wird, so gilt das Datum auf dem Kaufvertrag des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist. Dies gilt auch, wenn der Bau des Hauses erst Jahre später erfolgt ist.

8. Spekulationssteuer und Freibetrag

Steuerfrei bleiben Gewinne aus privaten Verkaufsgeschäften, wenn Sie unter 600 Euro liegen. Es fällt also keine Steuer an, wenn Sie diese Freibetragsgrenze pro Jahr einhalten.